une belle vie immobilière
ACHETER
vos questions / nos réponses
Les guides pratiques de Nexity
IDENTIFIER SON PROJET / p. 4
> Acheter pour habiter ou investir ?
> Habiter dans l’ancien, le neuf ou faire construire ?
> Quelles solutions pour investir dans l’immobilier ?
TROUVER SON FINANCEMENT / p. 12
> Comment estimer mon budget ?
> Comment optimiser mon budget ?
> Auprès de qui puis-je emprunter ?
CONCRÉTISER SON ACHAT / p. 20
> Comment trouver le logement de mes rêves ?
> Quelles sont les étapes à suivre ?
EMMÉNAGER CHEZ SOI / p. 26
> Une fois les clés en main, que se passe-t-il ?
> Quelles sont mes garanties ?
> Comment aménager et décorer mon logement ?
> Comment déménager sereinement ?
GÉRER AU QUOTIDIEN / p. 36
> Comment entretenir et gérer mon bien ?
> Quel est le rôle du Syndic ?
QUE SE PASSE-T-IL SI JE REVENDS OU LOUE MON BIEN ?
/ p. 42
LEXIQUE / p. 44
Acheter dans le neuf ou l’ancien ? Comment estimer mon budget ? Où trouver le logement de mes rêves ?
Comment déménager sereinement ? Chez Nexity, nous savons combien les projets immobiliers soulèvent de questions et nécessitent des réponses claires et concrètes. C’est pourquoi nous avons conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques ». Pour vous aider à concrétiser vos projets et faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant tout au long de votre parcours. Vous y trouverez des conseils pratiques, des repères, des bons plans ainsi que nos solutions pour trouver un financement, sécuriser votre achat immobilier, réaliser des économies, faire des travaux ou encore équiper et aménager votre intérieur.
Une mine d’informations utiles et pratiques pour une belle vie immobilière !
Bonne lecture.
Contact : 3023, 7 jours sur 7, de 9 heures à 21 heures*.
* Appel gratuit depuis un poste fixe, coût normal d’une communication depuis un mobile
(non surtaxé).
IDENTIFIER
SON
PROJET
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Acheter pour habiter ou investir ?
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Habiter dans l’ancien, le neuf ou faire construire ?
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Quelles solutions pour investir dans l’immobilier ?
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IDENTIFIER SON PROJET
ACHETER POUR
HABITER
OU INVESTIR ?
Pourquoi devenir propriétaire ?
> Pour vous sentir chez vous,
pour acheter plus grand si votre famille s’agrandit demain, pour réaliser une plus-value
à la revente, pour préparer votre retraite ou pour transmettre un héritage… Quelle que soit votre motivation, c’est un projet de vie qui vous engage.
Commencez par lister vos critères (maison ou appartement, surface, ancien ou neuf, étage, annexes –cave, parking, terrasse–, ville, quartier…) et à les hiérarchiser.
Sans oublier d’intégrer les données du marché. Car acheter, c’est aussi penser à la revente ou à la transmission.
Acheter pour habiter
> Étudier l’environnement.
Transports en commun, commerces, écoles, crèches,
équipements sportifs… tous ces éléments participent à votre qualité de vie. Le choix de votre quartier et la situation exacte de votre futur logement sont déterminants. Répertoriez vos exigences par ordre d’importance selon votre
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Question Immo
Devenir propriétaire suscite de très nombreuses questions. Pour vous aider à affiner votre décision, Nexity vous propose un point d’entrée unique afin de répondre à toutes les questions que vous vous posez sur l’achat immobilier. Nos conseillers sont joignables par téléphone 7 jours sur 7, de 9 heures à 21 heures pour vous apporter des réponses concrètes et précises ainsi que de nombreuses informations utiles.
QUESTION
IMMO
ACHETER OU LOUER ? NEUF OU ANCIEN ?
UNE QUESTION ?
30 23
*
7/7
DE 9H À 21H
* Appel gratuit depuis un poste fixe, coût normal d’une communication depuis un mobile (non surtaxé).
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Trouver et tester votre quartier idéal ? C’est facile avec Nexity
Vous cherchez un logement à 15minutes en métro de votre travail, à 5minutes
à pied d’une école et proche d’une piscine… Sur www.nexity.fr, en quelques clics, vous pourrez identifier et tester votre quartier idéal grâce à un outil interactif unique sur le marché, développé par Nexity. Indiquez vos souhaits (distances à pied, à vélo, en voiture, transports en commun, présence d’une école, d’un parc…) et il sélectionnera pour vous le ou les quartiers qui correspondent à vos critères de recherche. Et si Nexity a des biens à vous proposer dans ce périmètre, vous pourrez affiner votre recherche et découvrir les offres. Pratique, rapide et efficace.
situation familiale, vos besoins, vos goûts… Faites-le soit au départ pour orienter votre recherche, soit une fois que vous avez identifié un bien pour vérifier qu’il correspond
à votre « cahier des charges ».
> Prendre son temps.
S’il faut laisser la place aux émotions, attention aux coups de cœur foudroyants. Une fois que vous avez trouvé un logement qui vous plaît, n’hésitez pas à vous promener dans la rue et dans le quartier à différents moments de la journée et de la semaine et à poser des questions à vos futurs voisins. C’est un excellent moyen, par exemple, de constater d’éventuelles nuisances sonores, perceptibles seulement à certaines heures.
Acheter pour investir
> Investir dans la pierre,
c’est choisir la sécurité et se projeter dans l’avenir. C’est encore plus vrai aujourd’hui, alors que les marchés financiers connaissent de fortes fluctuations. Depuis plus de 10 ans, les prix de l’immobilier ont fortement et régulièrement progressé alors que l’indice CAC40 a perdu
50 % de sa valeur.
> Les critères à prendre en compte :
• premier critère, gage de valorisation, l’emplacement.
Bien connaître le marché local est la règle d’or.
Cela commence par choisir une ville où le rapport offre-demande de logements est tendu et en ciblant le bon couple « bien-emplacement » : maison ou appartement ? petite ou grande surface ? centre-ville ou périphérie… ?
Posez-vous les bonnes questions. Le bon emplacement, c’est aussi celui qui est au juste prix ;
• second critère, gage d’intérêt, la rentabilité. Vous renseigner sur le marché locatif, les
évolutions démographiques et économiques de la ville dans laquelle vous comptez investir est indispensable.
L’existence d’une garantie locative vous sécurise sur
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IDENTIFIER SON PROJET
HABITER DANS
L’ANCIEN,
LE NEUF OU FAIRE
CONSTRUIRE ?
Choisir l’ancien
> Les plus de l’ancien :
des prix souvent inférieurs au neuf et une TVA réduite pour les travaux. Sans oublier des raisons subjectives : l’amour pour la belle pierre, les parquets, les cheminées, les plans atypiques et l’emplacement des biens en centre-ville.
> Les points à vérifier :
l’état du bien et les travaux à réaliser sont à regarder en priorité.
Renseignez-vous précisément sur l’isolation, le chauffage, l’électricité, la toiture… En cas de copropriété, étudiez avec soin les charges collectives.
Choisir le neuf
> Les plus du neuf :
si vous penchez pour le neuf, vous entendrez inévitablement parler de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Acheter en VEFA, c’est avoir le privilège d’être le premier occupant et donc l’opportunité d’aménager son logement
à son goût et de choisir ses prestations intérieures.
Ce sont aussi des frais de notaire réduits, des incitations fiscales (loi Scellier), des conditions de financement attractives (Prêt à Taux Zéro +) et l’exonération de la taxe foncière au cours des deux premières années dans de nombreuses villes. Acheter neuf, c’est
également bénéficier de plans optimisés, de la garantie décennale, de performances
énergétiques élevées et de normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Retrouvez toutes nos offres sur www.nexity.fr
Plus de 5 000 logements neufs et plus de 1 000logements anciens. Ou par téléphone au 0800 NEXITY, notre Numéro Vert,
7 jours sur 7, de 9 heures à 21 heures.
Choisir un terrain
à bâtir
> En matière d’acquisition d’un terrain à bâtir
pour y faire construire votre maison, deux possibilités s’offrent à vous :
• l’achat d’un terrain dans un lotissement. Dans ce cas, le terrain est viabilisé, c’est-à-dire qu’il est livré avec tous les branchements nécessaires à votre future construction (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout). Lors de la réservation, l’aménageurlotisseur vous remettra le règlement, le cahier des charges et le permis d’aménager du lotissement, documents nécessaires pour la suite de votre projet ;
• l’achat d’un terrain en zone diffuse. Dans ce cas, les travaux de viabilité peuvent
être à votre charge. Vous devrez également procéder
à un bornage du terrain pour connaître sa superficie exacte et vous procurer auprès de la mairie le certificat d’urbanisme pour votre future maison.
Que ce soit en lotissement ou en diffus, il est fortement conseillé à l’acquéreur d’un terrain à bâtir de faire réaliser une étude de sol.
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Acheter l’esprit libre, c’est possible
Vous voulez vous protéger et sécuriser votre achat immobilier ?
à votre bien immobilier et à son utilisation au quotidien. Nous vous d’assurance et nous vous proposons plusieurs partenaires de renom, sélectionnés par nos soins. Vous pouvez bénéficier de remises privilèges, sous forme de remboursements différés, auprès de ces ou protection juridique, que vous soyez propriétaire-occupant ou non.
Nouveauté 2012 ! Vous cherchez à vous protéger en cas de revente précipitée de votre bien suite à un événement de la vie ? Nexity a développé pour vous une assurance protection revente avec un acteur majeur du marché ACE EUROPE. Ce produit vous offre, pendant 7 ans, une garantie de compensation de moins-value entre le prix d’achat et le prix de vente, plafonnée à 20 % et pouvant aller jusqu’à
40 000 euros. Cette garantie protection revente est offerte à tout primo-accédant faisant l’acquisition d’un logement neuf.
* Voir conditions sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
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IDENTIFIER SON PROJET
QUELLES
SOLUTIONS POUR
INVESTIR DANS
L’IMMOBILIER ?
PRATIQUE
Défiscaliser, préparer sa retraite et compléter ses revenus
> Logement meublé : un avantage fiscal particulièrement attractif.
Louer en meublé, en professionnel ou non, vous donne droit à des avantages fiscaux spécifiques selon les cas. Vous pourrez réduire vos impôts, récupérer le montant de la TVA et bénéficier de revenus défiscalisés sur de nombreuses années.
L’investissement immobilier locatif en résidence gérée
Faites des simulations
Pour préparer votre investissement en loi Scellier,
Nexity met à votre disposition un simulateur gratuit et sans engagement sur le site
www.nexity.fr. Le calcul de votre économie d’impôt est immédiat et se base sur vos critères personnels : situation familiale, nombre d’enfants et revenu fiscal.
est très attractif. La demande en logements meublés avec services de types résidences seniors ou résidences étudiantes est particulièrement forte.
> Le dispositif Scellier a révolutionné l’investissement locatif des logements neufs loués nus.
En tant que propriétaire, vous bénéficiez d’une réduction fiscale étalée sur 9 à 15ans (selon option) dès lors que vous achetez un logement neuf destiné
à la résidence principale d’un locataire. Depuis sa mise en place en 2009, les taux de réduction d’impôt ont
été révisés. Pour 2012, le gouvernement prévoit d’abaisser de nouveau le taux de réduction d’impôt, de
22 % à 13 % et de 32 %
à 21 % (selon option) pour les logements BBC (Bâtiment
Basse Consommation), et de 13 % à 6 % pour les logements non BBC.
Le pourcentage de réduction s’applique sur le montant total de votre investissement retenu dans la limite d’un prix plafond
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf en toute sérénité ?
Solutions Investisseurs
(1)
vous accompagne dans votre opération locative et met à votre disposition une offre complète et unique pour sécuriser vos revenus et optimiser votre rentabilité. Nous nous engageons à :
• procéder à une estimation du montant de loyer au plus près du marché pour vous permettre de calculer au plus juste la rentabilité de votre investissement* ;
• vous proposer un mandat de gestion à tarif préférentiel et des garanties modulables pour sécuriser vos revenus locatifs (Carence,
Garanties de Loyers Impayés ou Assurance de Revenus Locatifs et Vacance)* ;
• anticiper la recherche du bon locataire avant même la livraison de votre bien ;
• vous faire bénéficier d’une garantie inédite d’installation d’un premier locataire dans les 30 jours suivant la livraison du bien ou,
à défaut, du versement du loyer correspondant en cas d’absence de ce premierlocataire pendant 6 mois*.
Le + Solutions Nexity : ce service « tout-en-un » de gestion locative est gracieusement mis à votre disposition, en tant qu’investisseur dans le neuf chez Nexity, sans frais supplémentaires*.
(1) et * Voir conditions page 46.
selon la zone géographique et jusqu’à 300 000 euros. Dans le cadre du plan d’austérité, le gouvernement envisage sa disparition complète en 2013.
• Vos avantages : réduction d’impôt de 13 % du montant de votre investissement répartie sur 9 ans à 15 ans.
• En contrepartie : vous vous engagez à louer votre logement à titre de résidence principale pour 9 ans, en respectant un plafond de loyer en fonction de la zone géographique. Selon l’option, il est possible de louer votre bien à un ascendant ou un descendant.
Tout produit d’investissement ou de défiscalisation immobilière doit faire l’objet d’une analyse rigoureuse de votre part, car l’avantage fiscal peut être remis en question si certaines conditions ne sont pas respectées.
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TROUVER
SON
FINANCEMENT
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Comment estimer mon budget ?
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Comment optimiser mon budget ?
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Auprès de qui puis-je emprunter ?
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES TROUVER SON FINANCEMENT
COMMENT
ESTIMER MON
BUDGET ?
L’apport personnel
> Avant de vous intéresser au logement que vous souhaitez acheter,
il convient d’apprécier le budget global dont vous disposez. Celui-ci sera constitué, d’une part, de l’apport personnel que vous envisagez de consacrer
à l’opération et, d’autre part, des différents emprunts bancaires auxquels vous pouvez prétendre.
> Votre apport personnel représente les fonds propres
que vous pouvez réunir et mettre dans votre opération.
Ce peuvent être des économies, des placements financiers disponibles, de l’épargne salariale, un Plan d’Épargne
Entreprise ou des aides familiales.
La capacité de remboursement
> Il vous suffit de diviser par
3 votre revenu mensuel net
pour obtenir votre capacité mensuelle de remboursement.
En principe, la règle de base situe votre capacité de remboursement ou taux d’endettement maximal
à 33 %. C’est-à-dire que l’ensemble de vos charges d’emprunt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus.
Toutefois, chaque situation fait l’objet d’une évaluation particulière, et les notions de charges et de revenus peuvent s’apprécier selon des critères de durée, de variation, de risque…
PRATIQUE simple et gratuit
Vous voulez acquérir un logement et vous ne connaissez pas votre réelle capacité d’achat ? Grâce à notre calculatrice du pouvoir d’achat immobilier, disponible sur www.nexity.fr, vous saisissez en quelques minutes les informations nécessaires et nous vous communiquons gratuitement une première approche budgétaire.
Cette estimation, instantanée et personnalisée, vous indique le montant global que vous pouvez consacrer à votre projet et comprend la répartition de votre financement en fonction de votre propre situation (apport, emprunt, PTZ+ …) et de différentes durées. Nous pouvons ensuite vous proposer un large choix de biens immobiliers correspondant à votre résultat.
EN SAVOIR+
_ Conseil en agence
Ne vous arrêtez pas
à la simulation en ligne de votre prêt : consultez votre conseiller Nexity même si vous pensez ne pas être en mesure d’acheter.
_ Frais
Intégrez les frais de dossiers bancaires, de notaire et de travaux dans votre budget.
_ Prêts assimilables
Sachez que certains prêts réglementés auxquels vous avez droit sont assimilables
à de l’apport personnel :
PTZ+, prêt « accession » d’Action Logement, prêt fonctionnaire,
Prêt Épargne Logement…
Ceci vous permet d’obtenir auprès des banques des propositions de prêt
à des taux plus intéressants.
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PRATIQUE
Vous souhaitez établir une première approche budgétaire ?
Pour vous aider à y voir plus clair, nous mettons à votre disposition plusieurs simulateurs sur le site www.nexity.fr. Ceux-ci vous permettront de vous faire une première idée du budget global nécessaire (y compris les frais de notaire), de la somme que vous devrez emprunter ou de vos mensualités de remboursement.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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TROUVER SON FINANCEMENT
COMMENT
OPTIMISER
MON BUDGET ?
Les prêts libres
> Le prêt à taux fixe.
Il vous offre la sécurité de proposer une échéance constante jusqu’au terme du remboursement mais ne vous permet pas de profiter d’une baisse des taux dans le temps.
Les taux proposés sont étagés en fonction de la durée initiale, plus celle-ci sera longue plus votre taux sera élevé.
En cas de remboursement anticipé, vous aurez en règle générale une indemnité supérieure à celle appliquée au taux révisable.
> Le prêt à taux révisable.
Dans ce cas, le taux de votre prêt est indexé sur un indice financier (généralement
EURIBOR 3 ou 12 mois) et vos conditions de remboursement sont susceptibles de varier en fonction de l’évolution de cet indice : soit l’échéance diminuera ou augmentera, soit, à échéance constante, c’est la durée résiduelle de votre emprunt qui se réduira ou s’allongera. Cette dernière option est aujourd’hui la plus largement proposée.
Afin de se prémunir d’une remontée importante et durable des taux, les établissements financiers offrent aujourd’hui des sécurités :
• l’option de passage à taux fixe.
Cette option permet, si besoin, de fixer le taux pour la durée restant à courir ;
• le CAP. Dans ce cas, votre taux est dit CAPÉ, c’est-à-dire qu’il ne pourra pas varier à la hausse au-delà d’un certain plafond, par exemple 2 % maximum par rapport à votretaux de départ.
L’avantage du prêt à taux révisable est que vous pouvez obtenir un taux de départ nettement inférieur au taux fixeet indépendant de la durée d’emprunt.
> Les formules mixtes.
Il existe aujourd’hui des formules mixtes qui offrent un réel intérêt et dans lesquelles votre taux est fixé par périodes de 3 ou 5 ans parexemple, et, quelle que soit la durée choisie, tous les 3 ou
5 ans, l’établissement vous offre la possibilité d’aménager votre crédit :
• soit vous repartez sur une nouvelle période de 3 ou
5 ans ;
• soit vous remboursez tout ou partie de votre crédit sans frais ;
• soit vous choisissez un taux fixe pour une durée résiduelle
à définir.
> Le prêt à échéance modulable.
Tous les
établissements proposent aujourd’hui cette option qui vous donne la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de votre échéance initiale en fonction de l’évolution de vos charges et de vos revenus, que votre prêt soit
à taux fixe ou à taux révisable.
Généralement, les banques n’acceptent qu’une seule variation annuelle, et dans la limite d’un plafond, par exemple 10 %, 20 %, voire
30 % de l’échéance initiale ou de l’échéance précédente.
Le gouvernement envisage de « recentrer » le PTZ+ uniquement sur les logements neufs à partir du 1 er janvier2012.
> Le prêt à l’accession sociale
est soumis à conditions de ressources et est strictement réservé à l’acquisition d’une résidence principale. Il permet d’obtenir un coût réduit des frais d’hypothèque, l’ouverture d’un droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL), la réduction des frais de dossiers bancaires
Les prêts réglementés
> Les prêts réglementés
visent à encourager l’accession
à la propriété. Aujourd’hui, il existe deux prêts réglementés qu’il peut être intéressant d’obtenir pour l’acquisition de sa résidence principale.
> Le Prêt à Taux Zéro +, ou PTZ+,
a été mis en place pour faciliter l’accès des ménages à la propriété. Il est réservé exclusivement aux primo-accédants. Le montant du prêt et les conditions de remboursement accordées prennent en compte le niveau de revenu, la composition de la famille, la localisation géographique du bien et sa performance énergétique.
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TROUVER SON FINANCEMENT
AUPRÈS DE QUI
PUIS-JE
EMPRUNTER ?
Les établissements financiers
> Les banques dites de dépôt.
Ces banques offrent généralement des conditions de prêt à taux fixe attractives se justifiant par un coût de ressources intéressant. Elles recherchent en contrepartie la domiciliation bancaire de leurs clients.
> Les établissements spécialisés en crédit immobilier.
Ces établissements ont fait de leur offre à taux révisable une spécialité et proposent des solutions attractives et innovantes en ce domaine. Elles n’exigent pas d’ouverture de compte.
> Les intermédiaires en opérations de banque.
Ils proposent leur service de courtage pour la recherche d’un crédit immobilier, moyennant des frais de dossier.
Les frais annexes
> La qualité de telle ou telle solution de financement
ne s’apprécie pas seulement au regard du taux annoncé, mais aussi en tenant compte de bien d’autres paramètres.
Aussi est-il parfois utile d’avoir un conseil avisé et neutre de manière à choisir la solution de financement la plus adaptée
à votre situation et à vos objectifs dans le temps.
> Les conditions d’assurance de votre crédit.
Tout crédit immobilier doit faire l’objet d’une couverture d’assurance pour les risques décès, invalidité et incapacité de travail. Bien sûr, cette assurance constitue une garantie pour la banque, mais elle représente aussi pour vous et votre famille une sécurité patrimoniale importante. Sachez que, depuis le 1 er septembre 2010, vous n’êtes pas tenu de souscrire
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Besoin d’aide pour trouver le bon crédit ?
Vous avez un projet immobilier et recherchez le financement le plus approprié ?
Solutions Crédit
(1)
vous accompagne dans la recherche de la meilleure offre de financement. Votre conseiller en financement immobilier dédié prend en charge votre dossier dès le début de votre démarche et vous propose les solutions de crédit les plus adaptées.
Nous vous permettons de renforcer votre pouvoir d’achat immobilier en :
• vous transmettant les propositions de crédit les plus intéressantes négociées auprès de nos partenaires bancaires* ;
• recherchant le meilleur montage de prêt selon votre profil et votre projet immobilier : taux, assurances, durée, garanties, mensualités…
Ce service intégré est sans engagement. Vous choisissez librement l’offre de prêt qui vous convient le mieux.
Notre seul objectif est la réussite de votre projet immobilier en vous donnant accès aux meilleures conditions de financement, négociées auprès des partenaires bancaires* que nous avons sélectionnés avec soin.
(1) Voir conditions page 46.
* Voir liste sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
à l’assurance groupe proposée par la banque ; vous pouvez souscrire vous-même une assurance, peut-être plus intéressante. Dans ce cas, la banque acceptera une délégation d’assurance (décret d’octobre 2010). Par ailleurs, en complément de cette assurance obligatoire, vous pouvez souscrire à l’assurance perte d’emploi. Facultative, mais ayant un coût additionnel, elle vous permet de faire face à vos remboursements en période de chômage consécutive à un licenciement.
Elle prend la forme soit d’un report à 100 % des mensualités sans supplément d’intérêts, soit d’une prise en charge partielle des mensualités.
> Les différents frais liés à la mise en place du crédit :
frais de dossier, frais de garantie, commissions d’engagement…
> Les différentes options possibles :
franchise totale ou partielle des intérêts intercalaires, échéance modulable, indemnités en cas de remboursement anticipé.
> Pour les prêts à taux révisable :
les conditions de révision du taux et de révision des échéances, les conditions de passage à taux fixe.
À noter : n’oubliez pas non plus d’intégrer dans votre calcul les frais de mutation dits frais de notaire. Ils comprennent les impôts et taxes versés à l’État, la taxe foncière s’il y a lieu et la rémunération du notaire.
Globalisés, ces frais s’élèvent
à 3 % du prix d’achat pour un logement neuf, à 8 % du prix d’achat pour un logement ancien et à 4,80 % du prix d’achat pour un terrain.
EN SAVOIR +
_ La loi Scrivener vous protège
Cette loi a pour objectifs d’améliorer l’information préalable du consommateur et de le protéger concernant les crédits.
Elle renforce la protection de l’emprunteur mais aussi des coemprunteurs et des personnes cautions.
• L’offre de prêt doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
• Elle est valide pendant un minimum de
30 jours.
• Le respect d’un délai de réflexion de
10 jours avant de retourner l’offre de prêt signée est obligatoire.
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CONCRÉTISER
SON
ACHAT
20
Page 22
Comment trouver le logement de mes rêves ?
Page 24
Quelles sont les étapes
à suivre ?
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
22
CONCRÉTISER SON ACHAT
COMMENT
TROUVER
LE LOGEMENT
DE MES RÊVES ?
Les sites Internet
> Surfer sur Internet permet de se faire une idée du marché.
C’est un outil idéal pour initier une recherche et affi ner son « cahier des charges personnel ». Mais rien ne vaut une visite sur place et un rendez-vous avec un professionnel de l’immobilier.
Méfi ez-vous des photos prises en grand angle et des descriptifs trop parfaits.
Les agences immobilières
> Bouche-à-oreille, porte-à-porte, petites annonces… ce n’est pas toujours facile de trouver son nouveau toit.
Une fois votre futur quartier identifié, le plus judicieux est de vous rendre dans les agences immobilières pour connaître les prix locaux, sachant que, d’une rue à l’autre, les prix peuvent flamber. Leurs honoraires sont libres et couramment intégrés au prix de vente du bien.
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Vous avez du mal à trouver ?
La recherche d’un bien immobilier peut être fastidieuse. Pour vous aider à identifier le bien qui vous correspond, nous mettons
à votre disposition une sélection de produits immobiliers sur Internet et via notre réseau d’agences. Pour faciliter votre recherche, nous avons également créé :
• un outil interactif pour trouver et tester votre quartier idéal
(voir encadré pratique page 7) ;
• des applications mobiles (iPhone, iPad et Android) pour chercher un bien et visiter autrement votre futur quartier et logement avecles technologies de géolocalisation et de réalité augmentée, pour regarder Nexity «La Chaîne» dès la page d’accueil du site www.nexity.fr, ou encore recevoir des alertes ;
• votre espace personnel sur www.mynexity.fr pour retrouver toutes vos vies immobilières en un clin d’œil (voir encadré page 41).
Les promoteurs constructeurs
> Les appartements neufs proposés dans les bureaux de vente
répondent à toutes les normes de sécurité, de confort et de performance
énergétique. Leurs programmes sont présentés sur Internet et commercialisés dans les bureaux de vente sur place.
Les aménageurs lotisseurs
> Vous avez envie d’un terrain à bâtir ou d’une maison neuve,
mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Pour vous, les aménageurs-lotisseurs achètent des terrains souvent en friche, les divisent par voie du lotissement et les aménagent. Ils vendent ensuite ces terrains viabilisés, c’est-à-dire raccordés aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement. Vous n’avez plus qu’à faire construire votre future demeure.
Entre particuliers
> Acheter en direct
peut paraître plus simple et plus
économique. Pour des raisons subjectives, les vendeurs ont pourtant tendance à surestimer la valeur de leur bien, à minorer leurs défauts, voire à dissimuler les vices cachés. Résultats : vous risquez d’aller de déception en déception et de consacrer un temps précieux en vaines visites.
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CONCRÉTISER SON ACHAT
QUELLES SONT
LES ÉTAPES
À SUIVRE ?
Dans l’ancien
> Du compromis de vente
à la remise des clés
1. Vous faites une offre d’achat
écrite au vendeur qui est libre ou non de l’accepter.
2. Vous signez un contrat de vente sous la forme d’un compromis de vente (il vous engage ainsi que le vendeur mais vous avez 7 jours pour vous rétracter) ou d’une promesse unilatérale de vente (elle engage le vendeur à vous réserver son bien pendant un laps de temps pour un prix et un délai fixés entre vous). Dans les deux cas, vous versez,
à titre d’acompte ou d’indemnité d’immobilisation, une somme équivalente au maximum à 10 % du prix de vente. D’où l’importance d’épargner en amont. Cette somme est remise au notaire, à un avocat ou
à l’agent immobilier chargé de la vente. Ce contrat peut comporter une clause suspensive liée à l’obtention de votre prêt.
3. Vous cherchez une solution de financement.
4. La banque vous transmet une offre de prêt résumant les conditions du contrat
(nature du prêt, coût total, taux effectif global…).
5. Vous retournez, par courrier, l’offre de prêt signée à la banque à compter du
11 ème jour de la réception de ce document, et surtout pas avant.
6. Vous signez l’acte de vente avec le vendeur chez le notaire. La banque envoie le chèque de banque à votre adresse ou chez le notaire.
de vente au bureau des hypothèques. Il recevra plus tard une « copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété, dont l’original sera conservé par le notaire.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Dans le neuf
> De la réservation
à la remise des clés
1. Vous signez le contrat de réservation dès que vous avez pris votre décision. On l’appelle aussi avant-contrat ou contrat préliminaire.
2. Vous versez le dépôt de garantie, dont le montant est réglementé selon le délai entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte authentique. Ce contrat comporte une clause suspensive liée à l’obtention de votre prêt.
3. Vous cherchez une solution de financement.
4. La banque vous transmet une offre de prêt résumant les conditions du contrat
(nature du prêt, coût total, taux effectif global…).
5. Vous retournez, par courrier, l’offre de prêt signée à la banque à compter du
11 ème jour de la réception de ce document, et surtout pas avant.
6. Vous signez l’acte authentique. Établi par un notaire, il indique le prix ferme définitif, la description précise du logement et sa superficie.
7. Vous choisissez votre intérieur. En cas d’achat en
VEFA, vous avez la possibilité de choisir les coloris de vos revêtements (sols, murs…) quelques mois avant la date de livraison de votre bien.
Vous serez ainsi sûr que votre intérieur ne ressemblera pas
à celui du voisin.
8. Vous réglez les appels de fonds calés sur l’avancement du programme des travaux :
– 35 % à l’achèvement des fondations ;
– 70 % à la mise hors d’eau ;
– 95 % à l’achèvement ;
– 100 % à la livraison.
Pour un terrain
à bâtir
> De la réservation
à la livraison
1. Pour réserver votre terrain
à bâtir, vous devez signer une promesse unilatérale de vente. Un chèque de dépôt sera ensuite exigé à la signature de la promesse de vente. Son montant varie en fonction de la valeur du terrain.
2. L’acte notarié se fait à la livraison du terrain viabilisé ou à l’obtention du certificat de vente par anticipation.
L’acquéreur doit avoir obtenu son prêt bancaire et déposé son permis de construire pour sa future maison neuve.
Cette signature intervient entre 3 et 8 mois suivant la promesse de vente.
Attention ! Le montant total du prix d’acquisition du terrain doit être soldé au moment de la signature.
3. Pour la livraison, nous vous proposons d’effectuer un état des lieux en votre compagnie pour vérifier si la totalité des
équipements a bien été réalisée. Par exemple, le bornage de la parcelle, l’alimentation en eau,
électricité et gaz, le réseau de télécommunications et les attentes des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales.
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EMMÉNAGER
CHEZ SOI
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Page 28
Une fois les clés en main, que se passe-t-il ?
Page 30
Quelles sont mes garanties ?
Page 32
Comment aménager et décorer mon logement ?
Page 34
Comment déménager sereinement ?
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EMMÉNAGER CHEZ SOI
UNE FOIS
LES CLÉS EN
MAIN, QUE
SE PASSE-T-IL ?
EN SAVOIR+
_ Les étapes à respecter
Si le vendeur vous a remis les clés avant la signature de l’acte de vente –il peut le faire, mais cela n’est pas recommandé–, ne commencez pas les travaux. En cas de non-réalisation de la vente, vous ne seriez pas remboursé. Vous pourriez même être contraint de remettre les lieux en
état et d’indemniser le vendeur pour le temps que vous y avez passé.
Dans l’ancien
> La remise des clés a lieu chez votre notaire ou celui du vendeur lors de la signature de l’acte de vente.
C’est également le moment où les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l’école), vous sont remises.
> Si ce n’est pas déjà fait,
souscrivez à une assurance
Multirisque Habitation sans tarder si vous allez occuper ce bien ou à une assurance
Propriétaire Non-Occupant si vous comptez le louer ou faire des travaux avant de l’habiter. Pour cela, indiquez
à votre assureur les coordonnées et les caractéristiques exactes de votre logement.
Dans le neuf
> Question de timing.
Trois mois avant la date de livraison, vous serez informé par courrier du mois auquel aura lieu la livraison. Un mois avant celle-ci, vous recevrez un courrier recommandé de confirmation avec une date et une heure précise de rendez-vous pour la remise de vos clés.
> Les travaux terminés, le jour tant attendu de la livraison arrive.
Vous prenez possession physiquement et juridiquement de votre logement. Ce dernier est
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Suivi de livraison
Vous achetez un bien neuf ? Nous sommes à vos côtés et nous opérons un suivi renforcé 4mois avant la livraison et 4mois après.
Une période pendant laquelle vous pouvez émettre vos réserves et nous questionner.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Bienvenue chez vous !
Pour vous simplifier la vie, Nexity vous remet un livret de bienvenue. Celui-ci contient toutes les informations utiles et indique les démarches à accomplir ou encore des conseils pour le bon fonctionnement de vos équipements.
Bienvenue au Club… Nexity !
Avec la Carte Club Nexity, vous rentrez dans un cercle de privilégiés et accédez à des informations, des conseils et des avantages pour :
• améliorer votre confort à domicile (lettres d’information du Club, offres spéciales, accès à l’assistance 24 heures sur 24, Service +…) ;
• valoriser votre patrimoine via des offres spécifiques (avant-premières, ventes privées…) et, dès le 2 e trimestre 2012, grâce à votre carnet de l’habitat : coffre-fort virtuel, suivi de valeur de votre bien, répertoire des contacts…
Vous pouvez ainsi devenir ambassadeur Nexity et profiter des atouts de notre programme de parrainage.
EN SAVOIR+
_ Avant la livraison,
le promoteur assure les relations avec le Conseil syndical dans le cas d’une copropriété.
_ Le jour de la livraison,
un formulaire vous sera remis pour envoi au
Trésor Public dans les
90jours à compter de la date d’achèvement des travaux.
_ Dans le cas d’une vente achevée
(vous avez acheté un logement neuf une fois la construction achevée), vous prenez possession de votre bien chez le notaire. Il n’y a pas de visite des lieux pour effectuer un état contradictoire.
La garantie des vices apparents n’est alors pas applicable. En revanche, les autres garanties
« constructeur »
(voir page 30) restent valables dans les délais impartis depuis la livraison des lieux.
désormais le vôtre : vous en devenez donc responsable.
N’oubliez pas de souscrire
à une Assurance Multirisque
Habitation pour ce jour J.
C’est aussi le jour où vous versez le solde du prix de votre logement par chèque de banque certifié. Ce montant s’élève à 5 % ou 10 % du prix global.
> Faites le tour du propriétaire.
L’excitation de rentrer pour la première fois dans votre logement ne doit pas vous faire oublier l’essentiel : l’état des lieux. Vous ferez une visite détaillée avec un représentant de Nexity. C’est le moment de signaler par écrit vos réserves sur d’éventuels défauts ou vices apparents. communiquer, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’éventuelles réserves complémentaires.
Soyez particulièrement attentif au parfait état des
équipements comme les lavabos, les moquettes,
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30
EMMÉNAGER CHEZ SOI
QUELLES SONT
MES GARANTIES ?
Dans le neuf
> Vos garanties
« constructeur ».
L’assurance
« dommages-ouvrage » contractée par le maître d’ouvrage est la clé de voûte des garanties constructeur ; elle est obligatoire. Vérifiez bien son existence, car elle vous permet d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre dans les 10 ans suivant la réception des travaux, et cela sans recherche de responsabilité devant un tribunal.
Elle s’articule autour de :
• la garantie de parfait achèvement : d’une durée de un an suivant la réception, elle est due par les entreprises au maître d’ouvrage. Cette garantie vise à remédier à tous les désordres signalés par le seul maître d’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement
à la réception ;
• la garantie de bon fonctionnement : d’une durée de 2ans, elle couvre tous les équipements dissociables que l’on peut enlever et déplacer de la construction, comme les radiateurs, ballons d’eau chaude, prises de courant… La responsabilité du constructeur n’est pas engagée en cas de force majeure
(essentiellement catastrophe naturelle) ou de mauvaise utilisation de votre part ;
• la garantie décennale : elle couvre les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure (fondations, toiture, étanchéité…).
Cette assurance est étendue aux dommages relevant des garanties de bon fonctionnement et des dommages immatériels consécutifs. La garantie décennale peut valoir aussi
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Assistance en cas d’urgence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7
Solutions Assistance propose aux acquéreurs d’un logement neuf Nexity un service exclusif de dépannage d’urgence à domicile
24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Cette prestation garantit votre confort et vous apporte une solution rapide et de qualité en
électricité, plomberie, assainissement, serrurerie et vitrerie.
Les interventions s’effectuent sur toute la France et dans un délai de 3 heures (mesures conservatoires et réparations). Ce service vous est offert la première année qui suit votre livraison et votre locataire peut également l’utiliser*.
* Voir conditions page 46.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Le SAV Nexity
Un conseiller vous assiste et intervient directement :
• sur vos réserves éventuelles formalisées ensemble le jour de la livraison ainsi que sur les éventuels vices signalés dans les 30 jours suivant la livraison ;
• sur les désordres constatés au cours de l’année couverte par la garantie de parfait achèvement signalés par écrit ;
• durant les deux premières années pour vos réclamations concernant la garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables de l’ouvrage ;
• de la 3 e à la 10 e année et en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, notre SAV vous donnera son avis et vous conseillera sur l’opportunité d’une déclaration directe.
pour les travaux de construction ou de reconstruction, pour les travaux de réhabilitation et de rénovation dans l’ancien
(réfection de toitures ou de murs, ravalement, installation d’éléments sanitaires avec création de conduites d’eau…) et pour certains travaux d’aménagement intérieur quand ils sont indissociables du bâtiment : une cuisine encastrée, un carrelage, une cheminée scellée, un chauffage dont les canalisations sont encastrées.
> Tout occupant d’un bien immobilier doit souscrire une assurance Multirisque
Habitation.
Elle vous couvre en cas de vol, de dégât des eaux, d’incendie, de bris de glace… À savoir : son volet assurance responsabilité civile couvre les dommages financiers causés aux tiers.
Autrement dit, elle vous protège, vous et votre famille, dans les cas d’accidents de la vie courante. Prenez bien connaissance des franchises et des sinistres non couverts.
Dans le neuf et dans l’ancien
Non-Occupant.
Elle vous protège contre le défaut en cas d’insuffisance de couverture au niveau
Multirisque Habitation
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EMMÉNAGER CHEZ SOI
COMMENT
AMÉNAGER ET
DÉCORER MON
LOGEMENT ?
Équiper votre cuisine comme un chef
> La cuisine est l’une des pièces de vie de la maison.
Elle doit être conviviale, pratique, esthétique, ergonomique, sûre. Le choix des équipements ne se fait pas à la légère !
> Dessinez la cuisine de vos rêves !
Faites un croquis précis de votre pièce et mesurez-la ensuite en reportant sur votre plan les ouvertures, radiateurs, décrochements. Regardez avant tout où vous installerez les machines, le four, le frigo pour un usage pratique. Évitez de placer le lave-vaisselle trop loin de l’évier ! Cuisine américaine, en longueur, avec retour, bar, îlot central… en fonction de la taille de la pièce et, bien sûr, de votre style de vie, agencez maintenant votre espace avec un logiciel 3D et commencez à rêver en regardant les catalogues.
> Choisissez votre style.
Contemporaine, rustique, design, classique, champêtre…
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Vous avez emménagé ?
Il est maintenant temps de vous équiper ou d’améliorer votre confort
àdomicile !
Solutions Équipement Habitat (1)
vous accompagne lors de votre installation et peut vous faire réaliser des milliers d’euros d’économies.
Nous vous conseillons et vous donnons des astuces pour choisir et acheter votre électroménager, votre literie, votre mobilier, vos produits high-tech, votre fournisseur d’accès Internet… Pour votre aménagement, nous avons établi une sélection pointue de partenaires, avec des offres adaptées à toutes les envies et tous les budgets. Et parce que nous savons qu’une installation est coûteuse, nous vous faisons bénéficier de remises privilèges* négociées pour vous auprès de grandes enseignes partenaires.
(1) Voir conditions page 46.
* Sous forme d’offres de remboursements différés.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
BON PLAN
Si vous avez acheté dans le neuf, Nexity vous propose également :
• son « News Consumer Conseil, Déco, Tendance » pour vous informer sur les dernières tendances et vous donner des idées de déco sans se ruiner, ni ressembler à tout le monde ;
• le « Home Designer », outil interactif avec lequel vous retrouvez votre logement modélisé en3D pour le décorer et le meubler en quelques clics. À découvrir sur www.nexity.fr.
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Un coup de main pour vos travaux ?
Solutions Travaux (1)
vous apporte une aide précieuse et des informations essentielles pour réaliser ou faire réaliser vos travaux sereinement. Nous vous donnons des conseils qui vous permettront de mieux comparer les devis, choisir les artisans, louer des outils, planifier un chantier, faire des économies d’énergie…w Profitez aussi de remises privilèges* chez nos partenaires spécialistes en travaux et matériaux, que nous avons sélectionnés pour répondre à vos différents niveaux de besoins.
Le + Solutions Nexity : grâce à notre Service+, vous pouvez facilement et gratuitement faire une demande de devis en ligne auprès de notre sélection de professionnels en travaux de rénovation et choisir ainsi le devis le plus adapté à vos besoins.
(1) Voir conditions page 46.
*Sous forme d’offres de remboursements différés.
aujourd’hui, c’est facile d’avoir la cuisine qui vous ressemble.
Choisissez l’élue de votre cœur parmi les gammes de matières, de couleurs, de matériaux, en privilégiant avant tout la qualité, la sécurité, l’harmonie.
Soignez la déco ! Éclairage, robinetterie, poignées de portes et accessoires contribuent
à l’esthétique de votre cuisine.
> Privilégiez les rangements !
Entre la vaisselle, le petit
électroménager et les aliments, on n’a jamais assez de rangements dans une cuisine.
Aussi, prévoyez grand et utilisez tous les espaces
à votre disposition.
Armoires d’angle, plateaux tournants pour casseroles, armoire à électroménager coulissante, rangements escamotables… joignez l’utile
à l’agréable, et cuisiner devient un jeu d’enfant !
Habiter responsable : les gestes qui font la différence
> Économies d’énergie :
je ne mets pas mes appareils en veille ; je privilégie l’éclairage naturel ; j’adapte mon chauffage
(19 °C dans les pièces à vivre et 16 °C dans les chambres la nuit).
> Économies d’eau :
je coupe l’eau quand je me lave les dents ou les mains et quand je me rase ; je prends une douche rapide plutôt qu’un bain ; je fais la chasse aux fuites d’eau. Un robinet qui goutte, c’est 50litres d’eau par jour !
> Réduction des déchets :
je trie mes déchets ; je privilégie le courrier électronique ; j’évite les produits à usage unique, comme les lingettes ou les rasoirs jetables.
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34
EMMÉNAGER CHEZ SOI
COMMENT
DÉMÉNAGER
SEREINEMENT ?
Choisir la bonne formule, seul ou avec un déménageur
> Idéalement, un déménagement commence
à se préparer au moins 3 mois
à l’avance.
Vous pouvez gérer votre déménagement seul (en louant si nécessaire un véhicule utilitaire) ou avec l’aide d’un professionnel.
> Afin d’obtenir des devis,
évaluez le volume de vos meubles et affaires à transporter, et précisez la distance à parcourir. Pour choisir votre date, évitez si possible les périodes les plus chargées (week-ends, fins de mois, vacances scolaires…), car ce sont aussi les plus chères.
> Si vous louez un véhicule utilitaire,
lisez attentivement le contrat de location, notamment les risques couverts (ou non), le montant et les conditions de la franchise. Si vous faites vos cartons vous-même, prévoyez des emballages de qualité et essayez d’en faire quelques-uns tous les jours. Renseignez-vous auprès de votre CAF, de votre mairie et même de votre employeur pour savoir si vous pouvez bénéficier de certaines aides financières.
> Faire appel à un professionnel.
En confiant votre déménagement à une entreprise spécialisée, vous aurez le choix entre plusieurs options. Emballage complet
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Besoin d’aide pour votre déménagement ?
Déménager n’arrive pas tous les jours ! Solutions Déménagement
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vous accompagne dans votre organisation avec des conseils pratiques, une sélection d’offres et des outils interactifs pour ne rien oublier. Pour le maintien de votre pouvoir d’achat immobilier, nous avons sélectionné auprès de nos partenaires des remises privilèges, sous forme de remboursement. Avec notre Service+, faites une demande gratuite de devis en ligne auprès de nos
3partenaires déménageurs.
(1) Voir conditions page 46.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES et sécurisé de tout ce que vous possédez, emballage partiel
(comme la vaisselle par exemple), stockage éventuel si vous devez quitter votre ancien logement avant de vous installer dans le nouveau, transport, déballage, assurance, etc. Négociez bien votre devis, surtout sur les courtes distances. Avant de signer votre contrat de déménagement, vous devez bien vérifier la date de livraison prévue. Certaines entreprises s’engagent sur le jour de retrait de vos meubles et cartons, mais pas sur celui de la livraison. Elles comptent parfois un supplément.
N’oubliez pas de remplir très scrupuleusement la
« déclaration de valeur », indispensable en cas de casse.
Les formalités administratives
> La résiliation du bail
(si vous êtes locataire). Notifiez votre congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou faites-le-lui signifier par acte d’huissier. Le préavis habituel est de 3mois, mais il peut
être réduit à 1 mois dans certains cas, et notamment en cas de mutation professionnelle ou de perte d’emploi involontaire.
> Demandez, dès la notification de votre congé,
à votre bailleur
une date pour procéder à l’état des lieux de sortie. La comparaison avec l’état des lieux d’entrée déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations
à effectuer. Votre bailleur pourra déduire certains frais de réparation du montant
BON PLAN
Déclarer votre changement d’adresse
Pour vos démarches administratives, rendez-vous sur https://mdel.mon.service-public.fr et transférez en quelques clics vos nouvelles coordonnées aux organismes publics suivants : la Caisse d’allocations familiales (CAF), la Caisse primaire d’assurance-maladie (uniquement pour les salariés relevant du régime général), la Caisse d’assurance chômage, le service des impôts, l’administration du service national. Si vous êtes en profession libérale, donnez vos nouvelles coordonnées à l’URSSAF et à votre régime de retraite.
de votre dépôt de garantie.
Sachez toutefois que l’usure d’un logement et de ses
équipements résultant d’un usage normal ne peut pas vous
être imputée. Après la remise des clés, le dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai maximal de 2 mois par votre bailleur.
> Le changement d’adresse.
Renseignez-vous auprès de
LaPoste concernant ses offres de réexpédition du courrier
(service payant). Par courrier recommandé, Internet ou téléphone, informez, le cas
échéant, et notamment : la
Caisse primaire d’assurancemaladie, la mutuelle et la
Caisse de retraite, la Caisse d’allocations familiales, le Pôle emploi, le centre des impôts, votre(vos) compagnie(s) d’assurance (habitation, auto…), la préfecture ou sous-préfecture pour la carte grise, votre(vos) agence(s) bancaire(s).
Transférez ou modifiez vos abonnements : électricité, gaz, distribution d’eau, téléphonie fixe, portable, câble, satellite,
Internet, journaux, magazines…
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GÉRER AU
QUOTIDIEN
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Page 38
Comment entretenir et gérer mon bien ?
Page 40
Quel est le rôle du Syndic ?
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GÉRER AU QUOTIDIEN
COMMENT
ENTRETENIR
ET GÉRER
MON BIEN ?
La copropriété
> C’est à la fois des parties privatives,
où vous avez des droits de jouissance exclusifs, et des parties communes correspondant à une propriété indivise exprimée en quotes-parts (tantièmes).
Être copropriétaire, c’est être partie prenante de la bonne gestion de votre immeuble et
être un contributeur financier pour en assurer l’entretien et la sécurité.
Les travaux
> Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur,
votre contribution sera fonction des caractéristiques de vos lots, comme la superficie ou l’étage, conformément au règlement de la copropriété.
Il faut distinguer trois types de travaux :
• les travaux de dépannage, comme une fuite d’eau ou la panne d’une chaudière ;
• les travaux d’entretien, qui vont du changement des ampoules dans un escalier à la réparation de la toiture ;
• les travaux d’amélioration, qui touchent au confort, comme l’installation d’un interphone ou la pose d’un portail électrique.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Devenir copropriétaire en toute sérénité
Pour préparer au mieux votre première Assemblée Générale, moment important où se retrouvent les propriétaires avec des intérêts communs et où se prennent des décisions pour la vie de la copropriété, Nexity vous propose un accompagnement de qualité :
• étude de charges de copropriété fiable ;
• nomination d’un Syndic provisoire ;
• réunion d’information 3 semaines avant la livraison ;
• assistance à la livraison des parties communes.
Les réglementations et mises aux normes
> Remplacement des canalisations en plomb,
adaptation d’une antenne collective pour capter la télévision numérique terrestre, mise aux normes des ascenseurs, audits et diagnostics énergétiques dans les immeubles… l’arsenal législatif et réglementaire est en perpétuelle évolution et oblige votre copropriété à les réaliser. Le rôle du Syndic est de les anticiper, de vous informer et de vous accompagner dans leur exécution.
L’Assemblée générale, mode d’emploi
> C’est la seule instance
à pouvoir prendre toutes les décisions relatives à la gestion de votre immeuble. Y participer est un devoir pour le copropriétaire ; c’est surtout votre intérêt, pour faire entendre votre voix et vous assurer du bon usage de votre argent.
En cas d’empêchement, vous pouvez vous faire représenter par un autre copropriétaire.
L’Assemblée générale se réunit au moins une fois par an. de votre immeuble, qui vous informe au moins 3 semaines avant sa tenue.
> Les points les plus couramment abordés :
• la nomination du Syndic et du Conseil syndical ;
• l’approbation des comptes et le vote du budget ;
• les questions soumises aux votes de l’Assemblée : travaux à réaliser ou à prévoir, procédures, modalités de gestion ;
• les questions soumises par des copropriétaires.
> Toutes les questions font l’objet d’un vote distinct.
Selon leur importance, elles doivent recueillir une majorité simple, absolue, les deux tiers ou l’unanimité des voix exprimées. Un procès-verbal est rédigé le jour de l’Assemblée et adressé à tous les copropriétaires, présents ou non, par courrier.
EN SAVOIR +
_ L’ordre du jour de votre
Assemblée générale
Si vous souhaitez porter une question à l’ordre du jour de la prochaine
Assemblée, vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception,
à l’attention du Syndic pour qu’elle soit prise en compte. Dans le cadre de votre demande (réunion de deuxappartements, pose d’une antenne parabolique…), il faut joindre tous les documents nécessaires
à la compréhension du projet par les autres copropriétaires, ainsi que la proposition de résolution.
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40
GÉRER AU QUOTIDIEN
QUEL EST
LE RÔLE DU
SYNDIC ?
Pas de copropriété sans Syndic
> La désignation d’un Syndic est obligatoire
dès qu’un immeuble comporte au moins deux copropriétaires. Dans le cas d’une nouvelle copropriété, le promoteur ou le propriétaire de l’immeuble désigne un Syndic provisoire. Sa nomination est validée dans un délai de un an suivant la création de la copropriété, lors d’une
Assemblée générale convoquée ad hoc. Le Syndic ayant un lien capitalistique avec le constructeur de l’immeuble ne peut être élu que pour une durée de un an renouvelable pendant la période de responsabilité décennale. Dans un immeuble ancien, la nomination du
Syndic et son renouvellement ont lieu lors de l’Assemblée générale, à la majorité absolue des voix des copropriétaires et pour une durée maximale de 3ans renouvelable.
> Le Syndic représente le syndicat des copropriétaires
dans tous les actes de la vie civile et en justice. Il administre votre immeuble, applique et fait respecter le règlement de copropriété et met en œuvre les décisions prises lors de l’Assemblée générale.
Régulièrement, il :
• procède aux appels de fonds auprès des copropriétaires ;
• organise des appels d’offres ;
• veille à l’entretien et à la conservation de votre immeuble au cours de ses visites.
Les appels de fonds
> Chaque trimestre, votre
Syndic vous adresse un appel de fonds,
c’est-à-dire une avance pour régler les charges
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Besoin de transparence dans la gestion de votre copropriété ?
Lisible, transparente, prenant en compte les contraintes et évolutions réglementaires, notre solution Forfait syndic tout
compris englobe les prestations de gestion courante ainsi que des prestations particulières, telles que la gestion administrative et comptable des opérations de travaux votées par l’Assemblée générale.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Pour vous accompagner dans vos projets, nous avons conçu un Espace Privé Client sur Internet, dont l’accès vous est réservé.
Tout est là ! Vous y retrouvez vos informations personnalisées, essentielles au suivi de votre projet immobilier : détail du bien, informations du bail…
Cet espace client dédié, sécurisé et gratuit :
• est accessible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 ;
• répertorie vos contacts privilégiés chez Nexity ;
• contient les informations relatives à vos contrats, biens, comptes… ;
• vous donne accès à l’ensemble des Solutions Nexity et leurs avantages : conseils pratiques pour le déménagement, l’équipement et l’aménagement de l’habitat et des milliers d’euros d’économies* auprès de nos partenaires sélectionnés.
Alors activez vite votre compte en vous connectant sur www.mynexity.fr.
* Des milliers d’euros d’économies possibles en cumulant les réductions les plus importantes de chacun des marchés présentés. Sous réserve des conditions spécifiques présentées sur chacun des chèques de remboursement.
relatives à l’entretien et au bon fonctionnement de votre immeuble. Ces appels de fonds sont définis en fonction du budget prévisionnel. Sachez que d’éventuels appels de charges peuvent s’ajouter pour couvrir les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Ayez à l’esprit qu’en fin d’exercice vous recevrez la répartition des charges correspondant aux sommes réellement dépensées par la copropriété. Il est alors possible que vous deviez vous acquitter du différentiel en sus des quatre appels de fonds annuels.
un lien permanent entre la copropriété et le Syndic de votre immeuble et de contrôler sa gestion. À ce titre, le Conseil syndical vérifie les comptes, donne son avis sur les marchés à mettre en œuvre, les prestataires à retenir et les devis à exécuter.
EN SAVOIR+
_ Dépenses courantes
L’Assemblée générale définit un montant au-delà duquel le Syndic doit consulter le Conseil syndical avant d’engager des dépenses courantes ou de maintenance, et fixe les règles de mise en concurrence.
Le Conseil syndical
> En tant que copropriétaire, vous êtes membre du syndicat
de votre immeuble.
Lors de l’Assemblée générale annuelle, vous élisez les membres du Conseil syndical.
Ils ont pour mission d’assurer
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QUE SE PASSE-T-IL
SI JE REVENDS OU
LOUE MON BIEN ?
Vente
> Estimer son bien au juste prix.
Difficile d’évaluer objectivement son logement pour des raisons affectives et financières. Commencez par faire une simulation sur Internet en entrant précisément les caractéristiques de votre bien et par regarder les prix affichés dans les agences immobilières de votre quartier.
Afficher un prix trop élevé est souvent contre-productif. Un conseil : faites expertiser votre bien par un agent immobilier connaissant l’environnement.
Il pourra s’occuper de la réalisation de tous les diagnostics obligatoires (loi
Carrez, amiante, termites, plomb, performance
énergétique, risques naturels et technologiques, installation
électrique, gaz, assainissement, piscine). De surcroît, opter pour un mandat exclusif vous garantit une valorisation de votre bien dans les supports publicitaires permettant de réduire les délais de vente.
> La fiscalité sur les plus-values.
Lorsque vous vendez votre bien à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. Cette dernière est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale, ou si vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou de réversion ou d’une carte d’invalidité, sous certaines conditions de revenus,
EN SAVOIR+
_ Récupérer votre bien
C’est possible
à échéance du bail et en informant votre locataire 6 mois à l’avance. Et uniquement pour trois raisons : pour l’occuper personnellement ou le faire occuper par un membre de votre famille ; pour le vendre
(votre locataire est prioritaire pour l’acheter) ; pour motif légitime et sérieux en cas de non-respect des obligations du locataire.
En revanche, votre locataire peut donner congé quand il le veut en respectant un préavis de 3 mois.
Attention, ce préavis pourra être réduit
à 1 mois dans certains cas prévus par la loi.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Vendre, louer ou faire gérer votre bien
Louer ou vendre son logement demande du temps. C’est un métier.
Avec notre réseau de plus de 200agences immobilières en France, nous vous ferons gagner un temps précieux.
Si vous souhaitez louer votre bien, nous étudions rigoureusement les dossiers et réalisons à votre place toutes les démarches
(diagnostics, bail…). Une fois votre locataire dans les murs, nous gérons votre bien en optimisant vos revenus : nous percevons vos loyers, nous répondons aux questions de votre locataire et nous nous occupons de l’entretien et des réparations.
Dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, nous lançons la recherche de locataire 3 mois avant la livraison pour vous assurer un revenu locatif dès la livraison de votre logement
(voir encadré page 11).
et si vous ne payez par l’ISF.
Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.
Location
> Le contrat de location.
Élément incontournable, il indique la désignation des parties et du bien, la surface habitable, le prix de la location et intègre les diagnostics réalisés (performance
énergétique, risques technologiques et naturels, risque d’exposition au plomb), ainsi qu’un état des lieux établi
à l’entrée du locataire.
> Charges collectives.
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes redevable de toutes les charges de copropriété, certaines étant récupérables auprès de votre locataire : les dépenses d’entretien courant, les menues réparations, les dépenses d’eau et de chauffage et les taxes liées à des services
(enlèvement des ordures ménagères…).
> Réparations dans le logement.
Votre locataire a la charge de l’entretien courant et des réparations locatives.
En tant que propriétaire bailleur, vous financez le remplacement de la chaudière, des installations de production d’eau chaude sanitaire, de la chasse d’eau, des systèmes d’ouverture vétustes, des revêtements muraux et des revêtements de sol usés par le temps. Ces travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.
BON PLAN
Trois autres guides pratiques pour répondre à vos questions
Découvrez tous nos conseils enmatière de vente, de location ou de gestion d’unbien immobilier dans nos guides pratiques « Vendre », « Louer » et
« Gérer ». Vous les trouverez gratuitement dans toutes les agences Nexity.
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LEXIQUE
ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
L’acte authentique de vente est l’acte constatant le transfert de propriété d’un bien immobilier.
Il est publié à la conservation des hypothèques pour être rendu opposable à tous. On parle
également d’acte notarié, de signature notariée ou de contrat de vente définitif. Il rend un acheteur propriétaire d’un bien immobilier préalablement réservé (via un contrat de réservation).
CONTRAT DE RÉSERVATION
OU AVANT-CONTRAT
Le plus fréquent dans la vente d’immobilier neuf, le contrat de réservation est un contrat par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble
(appartement, maison). L’acheteur, en contrepartie, doit verser un dépôt de garantie environ égal au plus à 5 % de la valeur du bien immobilier.
APPELS DE FONDS
Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA
(Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Ils interviennent en fonction de l’avancement des travaux du programme neuf : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (toiture) et 95 % à l’achèvement.
DEMANDE DE PRÊT
Une demande de prêt est un document prouvant la volonté de l’acquéreur d’avoir recours à un prêt immobilier. Ce document doit être signé par le futur emprunteur, le coemprunteur ou le gérant s’il s’agit d’une société.
APPORT PERSONNEL
L’apport personnel est la part de disponibilité dont l’emprunteur dispose et qu’il va utiliser pour son projet immobilier. Plus l’apport est élevé, meilleures sont les conditions du prêt immobilier.
L’apport personnel peut être constitué grâce à : l’épargne, le Plan Épargne Logement, le Plan
Épargne Entreprises, la vente d’un logement, un Prêt à Taux Zéro +, un Prêt 1 %.
BAILLEUR PRIVÉ
Bailleur privé se dit d’un particulier, propriétaire d’un (ou de plusieurs) bien(s) immobilier(s) et qui le(s) loue au moyen d’un contrat de location ou contrat de bail.
FRAIS DE NOTAIRE
Le vocable frais de notairecomprend, outre les honoraires du notaire en tant que tels, les taxes, les frais de débours et droits d’enregistrement.
Lors de l’acquisition d’un logement (appartement, maison) ou d’un terrain à bâtir, c’est souvent le notaire du vendeur qui est présent, mais il est conseillé à l’acheteur de faire également intervenir un notaire.
Faire intervenir deux notaires ne change pas le montant des frais de notaire. Ceux-ci représentent environ 3 % du prix d’acquisition dans l’immobilier neuf, entre 6 % et 8 % dans l’immobilier ancien. La différence s’explique par le fait que les ventes d’immobilier neuf sont assujetties à TVA et ne donnent pas lieu au versement des droits d’enregistrement.
COMPROMIS DE VENTE
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties et comporte des obligations réciproques concernant le logement, le terrain, l’immeuble, etc. Ce terme couramment employé a pour synonyme « promesse synallagmatique de vente ».
LOI CARREZ
La loi Carrez oblige « toute promesse unilatérale de vente d’un lot ou d’une fraction de lot »
à mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». La surface privative à prendre en compte correspond
à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l’épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes… Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure a 1,80 m et la surface des caves, parkings et autres annexes du logement.
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LOI CENSI-BOUVARD
La loi Censi-Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier ou Scellier meublé, est apparue en 2009, en déclinaison du statut de Loueur en Meublé.
Elle a été créée en même temps que la loi Scellier, et fait bénéficier de la même manière d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt.
Ce dispositif consiste à investir dans une résidence meublée, contrairement au dispositif
Scellier qui concerne les logements nus. La loi
Censi-Bouvard et le statut de Loueur en Meublé
Non Professionnel (LMNP classique) concernent les personnes qui investissent dans des logements meublés situés dans des résidences de services agréées (exemples : appartements d’une résidence étudiante, d’une résidence séniors, d’une résidence de tourisme, etc.). La Location
Meublée, au regard de l’impôt sur le revenu, est une activité commerciale qui relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et
Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.
PARTIES COMMUNES
Les parties communes désignent les parties d’un immeuble ou d’un terrain réservées à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les propriétaires
(ou locataires) : halls, couloirs, escaliers, espaces verts, toiture, voies d’accès, etc.
PROMESSE D’ACHAT
La promesse d’achat est un avant-contrat par lequel le candidat à l’achat s’engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé.
SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
OU SYNDIC D’IMMEUBLE
Le Syndic de copropriété administre l’immeuble au nom du syndicat. Il assure l’exécution des décisions prises par ce dernier en Assemblée générale et se charge du recouvrement des charges de copropriété. Il peut être professionnel ou bénévole.
LOI SCELLIER
La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction fiscale étalée sur neuf ans, dès lors que vous achetez un logement neuf pour le louer par la suite à des personnes qui vont y établir leur résidence principale et avec des loyers plafonnés.
Selon le type de logement choisi, la réduction varie. Pour 2012, le gouvernement prévoit d’abaisser le taux de réduction d’impôt de
22 % à 13 % pour les logements BBC (Bâtiment
Basse Consommation), dans la limite d’un investissement de 300 000 euros, et de diminuer la réduction d’impôt pour les logements non BBC de 13 % à 6 %. Ce dispositif doit disparaître au 31 décembre 2012.
OFFRE DE PRÊT
L’offre de prêt est un contrat par lequel le prêteur
(établissement bancaire) accorde un prêt immobilier à un emprunteur qui en accepte les conditions à l’issue d’un délai légal de réflexion de
10 jours révolus (loi Scrivener sur la protection de l’emprunteur). L’offre de prêt est utilisée pour tout achat immobilier réalisé à titre non professionnel.
TAUX D’INTÉRÊT
Le taux d’intérêt correspond à la rémunération de l’établissement financier accordant un prêt
(immobilier ou autre). Il varie en fonction de la situation des marchés, des organismes bancaires et de la durée du crédit. Le taux d’intérêt peut être fixe ou révisable.
VENTE EN L’ÉTAT FUTUR
D’ACHÈVEMENT (VEFA)
La VEFA est une forme de vente qui permet d’acquérir un logement avant sa construction.
L’acquéreur signe un contrat de réservation avec le promoteur immobilier, moyennant le versement d’un dépôt de garantie. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours.
Ensuite, le promoteur et l’acquéreur régularisent la signature de l’acte authentique de vente devant un notaire. Le paiement du logement neuf
(appartement neuf, maison neuve) est échelonné au fur et à mesure de l’état d’avancement de la construction, correspondant aux appels de fonds.
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46
MENTIONS LÉGALES
Page 11 : Solutions Investisseurs
(1) Solutions Investisseurs est un service proposé en partenariat par Nexity Solutions et Nexity Lamy – SAS au capital de
219 388 000 euros – 10-12, rue Marc-Bloch, 92110 Clichy
– RCS Nanterre 487530099 – Carte professionnelle :
Transaction, Gestion et Prestations Touristiques n o
10.92.N983, délivrée par la préfecture des Hauts-de-Seine – Garanties financières : Compagnie Européenne de Garanties et Caution
« SOCAMAB » : 128, rue de la Boétie, 75008 Paris – N o
ORIAS
10 058 808.
* Offre soumise à conditions et sous réserve de la souscription auprès de Nexity, de Nexity Lamy et de Lamy Assurances d’un contrat de réservation, d’un contrat de gestion et d’un contrat d’assurance, valable uniquement sur les lancements de programmes à partir du 18/01/2012. Voir conditions détaillées de l’offre sur le site www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Page 19 : Solutions Crédit
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-La Défense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 30 : Solutions Assistance
* Offre réservée aux acquéreurs d’un logement neuf Nexity,
à usage locatif, déployée à partir du 01/02/2012. Prestation proposée en partenariat avec Europ Assistance, entreprise régie par le Code des assurances, gratuite la première année suivant la livraison pour le propriétaire et le locataire occupant le bien concerné, payante les années suivantes. Voir conditions d’éligibilité sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
Page 32 : Solutions Équipement Habitat
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 33 : Solutions Travaux
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o
ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 34 : Solutions Déménagement
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-La Défense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Direction de la Communication et de la Marque
Nexity janvier 2012
Conception-réalisation :
Illustrations : Matthieu Forichon (Comillus).
Crédits photo : photothèque Nexity / DR
Crédits architectes : Ibos et Vitart (couverture).
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Dans notre vie, l’immobilier occupe une place centrale. C’est vrai pour chacun, quels que soient ses revenus, son âge, sa situation géographique et ses besoins. On a tous des projets immobiliers. Que ce soit pour louer un logement, acheter sa résidence principale ou un terrain à bâtir, investir dans un appartement, vendre sa maison ou encore gérer son bien pour le valoriser et optimiser ses revenus. Parce qu’un projet immobilier n’est pas un acte banal, il soulève de nombreuses questions.
C’est pourquoi Nexity a conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques » pour faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant tout au long de votre parcours immobilier.
Ce guide « ACHETER » n’a qu’un objectif : vous donner des repères et vous apporter des solutions pour que votre projet immobilier soit une réussite.
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une belle vie immobilière
GÉRER
vos questions / nos réponses
Les guides pratiques de Nexity
SOMMAIRE
GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN / p. 4
> Quelles solutions s’offrent à moi pour gérer mon bien ?
> Comment trouver un locataire ?
> Quelles sont mes obligations en tant que propriétaire ?
> Comment se répartissent les charges ?
> Quelles sont les règles de fixation et de révision des loyers ?
GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ / p. 16
> Comment fonctionne une copropriété ?
> Comment sont entretenues les parties communes ?
> Désigner un Syndic est-il obligatoire ?
> Syndic, Conseil syndical : qui fait quoi ?
> Comment s’organisent les Assemblées générales ?
ET SI JE VEUX REVENDRE MON BIEN ?
/ p. 28
LEXIQUE / p. 34
Comment trouver le bon locataire ? Quelles sont mes obligations en tant que propriétaire bailleur ? Quel est le rôle du Syndic ? Comment s’organisent les Assemblées générales ? Chez Nexity, nous savons combien les projets immobiliers soulèvent de questions et nécessitent des réponses claires et concrètes. C’est pourquoi nous avons conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques ». Pour vous aider à concrétiser vos projets et faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant tout au long de votre parcours.
Vous y trouverez des conseils pratiques, des repères, des bons plans ainsi que nos solutions pour sélectionner votre premier locataire, faire des travaux, sécuriser vos loyers, accéder aux informations concernant la gestion de votre copropriété ou encore préparer votre première
Assemblée générale. Une mine d’informations utiles et pratiques pour une belle vie immobilière !
Bonne lecture.
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GÉRER
LA LOCATION
D’UN BIEN
4
Page 6
Quelles solutions s’offrent
à moi pour gérer mon bien ?
Page 8
Comment trouver un locataire ?
Page 10
Quelles sont mes obligations en tant que propriétaire ?
Page 12
Comment se répartissent les charges ?
Page 14
Quelles sont les règles de fixation et de révision des loyers ?
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
5
6
GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN
QUELLES
SOLUTIONS
S’OFFRENT À MOI
POUR GÉRER
MON BIEN ?
EN SAVOIR+
_ Les avantages fiscaux
• Location non meublée : elle vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Uniquement pour les propriétaires recevant moins de
15 000 euros de loyers par an.
• Location meublée : l’abattement s’élève
à 71 %. Dans la limite de 10 700 euros de revenus fonciers par an.
• Investissement dans le neuf locatif non meublé
(loi Scellier…) : en 2012, une baisse de ces avantages est prévue.
Le taux de réduction en BBC* est à 13 %
(au lieu de 22 %), celui en non BBC à 6 %
(au lieu de 13 %).
• Frais de gestion locative : ils sont
également déductibles de vos revenus fonciers.
* Bâtiment Basse
Consommation.
Le gérer moi-même
> Louer un bien dont on est propriétaire ne s’improvise pas.
Pour une bonne raison : la location est un contrat qui vous engage à respecter des règles auxquelles vous ne pourrez déroger. Vous aurez des délais à respecter, des assurances à souscrire et des réparations à financer. S’il s’agit d’un lot dans une construction ancienne, ayez à l’esprit que sa mise en location nécessitera peut-être quelques mises aux normes. Tout cela se prépare, s’anticipe, demande du temps.
Si vous souhaitez vous charger seul de la location, assurez-vous, d’une part, que vous aurez la disponibilité nécessaire, d’autre part, que vous êtes suffisamment informé sur vos droits et vos devoirs. Une bonne connaissance des textes législatifs est indispensable.
Faire appel à une société spécialisée
> Si vous n’avez pas envie de vous embarrasser avec toutes ces questions,
la meilleure solution est d’opter pour la gérance locative. Plus de la moitié des propriétairesbailleurs ont fait ce choix car elle présente de nombreux avantages, tant pratiques que fiscaux. Assurée par une agence ou une société spécialisée, elle vous libère par exemple des recherches de locataires, de la rédaction du bail ou de l’émission des quittances.
Elle peut même vous proposer une garantie contre les loyers impayés, la supervision de travaux éventuels, etc. C’est surtout un bon moyen de ne pas se soucier au quotidien de la gestion de votre bien : des professionnels s’en chargent pour vous.
À noter : les agences du réseau
Nexity sont spécialisées dans la gestion de biens immobiliers.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Question Immo
Comment trouver votre locataire ? Devez-vous louer vide ou meublé ? Comment établir une quittance ? Gérer un bien immobilier suscite de très nombreuses interrogations. Pour vous aider à y voir plus clair, Nexity répond à toutes vos questions : nos conseillers sont joignables par téléphone 7 jours sur 7 de 9 heures
à 21 heures pour vous apporter des réponses concrètes et précises ainsi que de nombreuses informations utiles.
QUESTION
IMMO
ACHETER OU LOUER ? NEUF OU ANCIEN ?
UNE QUESTION ?
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7/7
DE 9H À 21H
* Appel gratuit depuis un poste fixe, coût normal d’une communication depuis un mobile (non surtaxé).
Elles vous guident vers le mode locatif le plus adapté à votre situation et vous aident
à atteindre la meilleure rentabilité locative.
Les questions
à se poser
> Quand on loue un bien, c’est pour en retirer un gain financier.
Il est donc important de louer au juste prix : celui qui vous permettra à la fois de proposer un logement attractif et de couvrir vos frais.
Notamment si vous avez investi
(prêt travaux ou immobilier, financement d’équipements).
Posez-vous les bonnes questions. À partir de quel montant gagnerez-vous de l’argent ? Êtes-vous prêt à couvrir des dépenses exceptionnelles en cas de problème ? Pensez à tout cela lorsque vous fixerez le prix du loyer.
> Se posera aussi la question du type de location.
En fonction du logement, plusieurs options sont possibles. Location
étudiante, saisonnière, à court ou à long terme, mais aussi vide ou meublée ? Chaque situation a ses avantages et ses inconvénients. Pour le meublé, notez par exemple que l’abattement forfaitaire est très avantageux et les loyers plus
élevés. Mais attention, ayez
à l’esprit que le changement de locataire peut être plus fréquent.
PRATIQUE
Fixation du loyer, choix du type de location, sélection rigoureuse des dossiers locataires… Pour vous aider
à prendre les bonnes décisions et vous simplifier la vie, Nexity vous remet un livret d’accueil. Il contient toutes les informations utiles pour la location de votre bien et indique les démarches à accomplir, ainsi que quelques conseils sur les mises aux normes obligatoires.
7
8
GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN
COMMENT
TROUVER
UN LOCATAIRE ?
MÉMO
Bien formuler son annonce
> Pour attirer l’attention des locataires, bien rédiger son annonce est essentiel.
C’est elle qui déclenchera l’envie de visiter votre bien. Soignez-la !
Sans enjoliver la réalité, soulignez les atouts du logement, les points forts de votre quartier, etc. Plus l’annonce sera descriptive et claire, plus elle sera efficace. Mentionnez, entre autres, le lieu, le prix du loyer charges comprises, le nombre de pièces, la surface habitable. Et, surtout, ne faites pas l’impasse sur les photos.
Précisez également le classement énergétique de votre bien. Depuis le 1 er janvier 2011, la loi Grenelle 2 oblige en effet les propriétaires et les agents immobiliers à indiquer la performance énergétique du logement dans les annonces immobilières (en agence, sur
Internet et dans la presse écrite).
LE DOSSIER
DE LOCATION
Une carte d’identité ou un passeport.
Le dernier avis d’imposition.
Les 3 derniers bulletins de salaire,
à défaut l’attestation employeur.
Les 3 dernières quittances du précédent logement.
La copie du contrat de travail.
Un relevé d’identité bancaire.
Examiner le dossier de location
> C’est une étape cruciale.
Avant de confier votre logement
à un inconnu (a priori), il est en effet préférable de prendre toutes les précautions possibles.
Votre problématique principale sera d’éviter les impayés. Plus vous serez prudent dans le choix du candidat, moins vous aurez de surprise. Portez un regard avisé sur les dossiers de location
(revenus, garanties…). Si vous
êtes accompagné d’une agence, elle le fera bien sûr pour vous.
Au cours des visites, discutez avec la personne, posez-lui des questions sur son logement actuel, ce qu’il attend du vôtre, etc.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Agence ou de particulier
à particulier ?
> Vous vous poserez bien sûr la question de savoir s’il faut passer ou non par une agence.
Vous serez vite fixé. Entre les annonces à rédiger et à publier, le traitement des appels et des e-mails, les visites à assurer et les contrats à préparer, trouver le candidat idéal est un vrai travail en soi. Confier cette recherche à une agence fiable et reconnue a de nombreux avantages : vous éviterez les visites et vous pourrez consulter les dossiers présélectionnés. Notez que les honoraires d’agence pour mener les recherches de locataires s’élèvent généralement à 1 mois de loyer pour chacune des parties pour les baux soumis à la loi du
6 juillet 1989. La loi impose le partage de ces frais entre le bailleur et le locataire.
CHIFFRE CLÉ
33 %
Les ressources de votre locataire (aides comprises) doivent être trois fois plus élevées que son loyer
(charges comprises).
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vous accompagne dans votre opération locative et met à votre disposition une offre complète et unique pour sécuriser vos revenus et optimiser votre rentabilité. Nous nous engageons à :
• procéder à une estimation du montant de loyer au plus près du marché pour vous permettre de calculer au plus juste la rentabilité de votre investissement* ;
• vous proposer un mandat de gestion à tarif préférentiel et des garanties modulables pour sécuriser vos revenus locatifs (Carence,
Garanties de Loyer Impayés ou Assurance de Revenus Locatifs et
Vacance)* ;
• anticiper la recherche du bon locataire avant même la livraison de votre bien ;
• vous faire bénéficier d’une garantie inédite d’installation d’un premier locataire dans les 30 jours suivants la livraison du bien ou,
à défaut, du versement du loyer correspondant en cas d’absence de ce premier locataire pendant 6mois*.
Le + Solutions Nexity : ce service « tout-en-un » de gestion locative est gracieusement mis à votre disposition, en tant qu’investisseur dans le neuf chez Nexity, sans frais supplémentaires*.
(1) et * Voir conditions page 34.
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GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN
QUELLES SONT
MES OBLIGATIONS
EN TANT QUE
PROPRIÉTAIRE ?
Louer un logement décent
> Quand on décide de mettre son bien en location,
on ne peut pas le faire dans n’importe quelles conditions. Vous devrez respecter un certain nombre d’engagements. Celui de tenir compte du bail, bien sûr, mais aussi celui de délivrer un logement décent. En clair, le logement doit comporter des normes minimales en termes d’habitation pour permettre une bonne jouissance du bien, en toute sécurité : garde-corps, chauffage en bon état de marche, installations électriques aux normes, eau potable, systèmes d’évacuation pour les sanitaires et la cuisine, ouvertures en bon état, volets, etc. Vous serez tenu, si l’un de ces
équipements essentiels est défaillant, d’engager les travaux nécessaires.
Établir le contrat de location
> C’est un document essentiel.
Il définit les obligations de chacune des parties et régit leurs relations pendant toute la durée du bail.
Si vous gérez vous-même la location de votre bien, vous pouvez vous procurer des modèles de contrats types sur
Internet. Dans tous les cas, n’oubliez pas de mentionner vos noms et domiciliation, la date de prise d’effet du contrat et sa durée, la description précise du logement et des parties communes, sa surface habitable, le montant du loyer et les modalités de révision que vous avez choisies.
EN SAVOIR+
_ Surface exacte
N’oubliez pas de la préciser dans le bail.
En cas d’erreur, votre locataire serait en droit de vous demander de réviser votre loyer.
10
_ Sous-location
Elle n’est pas interdite.
Mais elle doit nécessairement
être acceptée par le propriétaire.
_ Dépôt de garantie
Il est encaissable à la date d’effet du bail.
_ Assurance
Même si vous n’occupez pas votre bien, nous vous conseillons de souscrire une assurance de propriétaire non occupant.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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vous apporte une aide précieuse et des informations essentielles pour réaliser ou faire réaliser vos travaux sereinement. Nous vous donnons des conseils qui vous permettront de mieux comparer les devis, choisir les artisans, louer des outils, planifier un chantier, faire des économies d’énergie… Profitez aussi de remises privilèges* chez nos partenaires spécialistes en travaux et matériaux, que nous avons sélectionnés pour répondre à vos différents niveaux de besoins.
Le + Solutions Nexity : grâce à notre Service+, vous pouvez facilement et gratuitement faire une demande de devis en ligne auprès de notre sélection de professionnels en travaux de rénovation et choisir ainsi le devis le plus adapté à vos besoins.
(1) Voir conditions page 34.
*Sous forme d’offres de remboursements différés.
Demander un dépôt de garantie
> Pas de location sereine sans dépôt de garantie.
Il n’est pas obligatoire, mais, en fin de bail, il vous permettra de financer la réparation d’éventuels dégâts causés par votre locataire.
Vous devrez le restituer à votre locataire deux mois maximum après son départ.
Demander une caution
> Demander une caution
à votre locataire est une précaution supplémentaire.
La ou les personnes qui se porteront garantes doivent rédiger sous seing privé un engagement de cautionnement.
C’est vers elles que vous vous tournerez en cas d’impayés. S’il dispose d’une assurance prenant en charge les loyers impayés, le propriétaire-bailleur n’a pas le droit de bénéficier d’un garant sauf pour les étudiants et apprentis.
Remettre les documents obligatoires
> Vous avez, envers vos locataires, un devoir d’information.
Vous devrez leur remettre une copie du dossier de diagnostic technique de votre bien. Ce dossier comprend la performance énergétique du logement, l’état des risques naturels et technologiques et le constat de risque d’exposition au plomb. Ils sont réalisés par des sociétés de diagnostic spécialisées. Il faudra aussi fournir aux occupants un extrait du règlement de copropriété précisant l’usage des parties communes et privatives de l’immeuble, et la répartition des charges afférente au lot.
CHIFFRE CLÉ
9 m 2
C’est la surface (loi
Carrez) minimale d’un logement pour répondre aux critères de décence
(loi Solidarité et
Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000).
À noter : Nexity peut aussi, avec ses Solutions
Diagnostics
(2)
, vous orienter vers des diagnostiqueurs référencés selon des critères de prix, de qualité et de disponibilité, ou gérer ce dossier de diagnostic technique pour vous afin que vous n’ayez
à vous occuper de rien.
(2) Voir conditions page 34.
11
GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN
COMMENT
SE RÉPARTISSENT
LES CHARGES ?
EN SAVOIR+
_ Votre locataire souhaite faire des travaux ?
S’ils modifient la structure et l’agencement initial de votre bien, le locataire doit impérativement obtenir votre accord avant d’entamer quoi que ce soit. Sans quoi vous serez en droit de lui réclamer réparation.
Les frais d’entretien
> En tant que bailleur, vous devez participer au bon fonctionnement de l’immeuble
(entretien, gardiennage, ménage, maintenance des équipements collectifs, etc.) et veiller au bon entretien du logement. Cela vous oblige, bien sûr, à avancer et à engager des frais tout au long de l’année. Afin d’anticiper et de faciliter vos dépenses, vous avez la possibilité de demander
à votre locataire une provision sur charges, appelée en même temps que le loyer. Vous devrez les régulariser une fois par an, soit en lui reversant le trop-perçu, soit en lui demandant un complément.
N’oubliez pas de lui spécifier le montant et la nature de toutes les dépenses réellement engagées. Le propriétaire doit tenir à disposition du locataire les justificatifs.
À noter : si vous oubliez de régulariser les charges, ou de compter certaines dépenses, vous disposez d’un délai légal de 5 ans pour réclamer l’arriéré de charges à votre locataire.
12
PRATIQUE
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Les charges récupérables
> Les charges associées
à l’entretien et à l’usage
du logement et des parties communes sont divisées en deux catégories : celles qui sont récupérables (on parle aussi des charges « locatives ») et celles qui ne le sont pas. Les premières sont les dépenses d’entretien courant, les menues réparations du bien, des équipements collectifs ou de l’immeuble, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que les dépenses de produits consommables, comme l’eau, l’électricité ou le gaz. Les frais d’entretien de l’immeuble
(prestations de services : frais de personnel pour la propreté, l’entretien des espaces verts) etde gardiennage sont partagés entre le locataire et le propriétaire. N’oubliez pas que votre locataire pourra vous demander de lui fournir le détail de ses charges locatives pour en vérifier le montant.
Les charges non récupérables
> Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble
comme ceux de prévention ou de sécurité des installations, les travaux de conservation ou de maintien en bon état de l’immeuble et une partie des frais de gardiennage sont exclusivement
à la charge du propriétaire. Vous ne pourrez en aucun cas les imputer à votre locataire. C’est
à vous de les payer. N’hésitez pas à vérifier auprès de votre
Syndic le détail des dépenses engagées au cours del’année et le planning prévisionnel des appels de fonds pour les travaux de grande ampleur.
MÉMO
TRAVAUX ET
:
QUI PAIE QUOI ?
LE PROPRIÉTAIRE
Remplacement d’une chaudière, de radiateurs ou de convecteurs en mauvais état de fonctionnement.
Réparation ou remplacement des équipements vétustes.
Travaux de mise aux normes du réseau électrique, d’isolation, de couverture…
Travaux d’installation du tout-à-l’égout.
Gros œuvre.
Travaux d’amélioration.
En fin de bail, travaux de remise en état en cas d’usure naturelle, si le locataire est resté longtemps.
LE LOCATAIRE
Maintien en l’état des revêtements de sol et muraux, des canalisations d’eau et de gaz, des fosses septiques, du chauffage, etc.
Raccords de peinture…
Remise en état du logement avant le départ (nettoyage des sols, peintures, joints… ; rebouchage des trous).
13
14
GÉRER LA LOCATION D’UN BIEN
QUELLES SONT
LES RÈGLES
DE FIXATION ET
DE RÉVISION
DES LOYERS ?
La fixation du loyer
> Un balcon, des espaces verts, un ascenseur, une place de parking…
Pour fixer un loyer, chaque détail compte, même si la superficie reste le critère le plus important. Pour vous donner quelques repères, les conseils d’une agence pourront vous être utiles.
En fonction de votre investissement, des travaux que vous aurez réalisés et des
équipements installés, l’agence saura vous aiguiller vers le prix le plus équilibré. Pensez aussi
à mener une enquête de quartier pour savoir quels loyers sont pratiqués dans les autres bâtiments. Le montant choisi devra apparaître dans votre contrat de location.
À noter : vous ne savez pas dans quelle fourchette de prix vous situer ni comment vous y prendre ? En fonction de votre bien, votre agence
Nexity vous aide à déterminer le montant de votre loyer.
Les cas de figure d’augmentation de loyer
> Si vous avez mal estimé votre prix au départ,
vous ne pourrez pas l’augmenter librement. Il vous faudra attendre la fin du bail et engager une procédure de renouvellement avec augmentation du loyer dans le respect des conditions légales.
> Une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou
à celle mentionnée dans le contrat), vous pouvez réévaluer le montant du loyer
en intégrant le nouvel indice de référence des loyers
(IRL). Il est publié chaque
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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à tout primo-accédant faisant l’acquisition d’un logement neuf.
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CALCULEZ LA RÉVISION ANNUELLE DE VOTRE LOYER*
Année 2011 IRL Variation annuelle Date de parution
14 avril 2011 1 er trimestre 2011 119,69 +1,60 %
2 e trimestre 2011 120,31 +1,73 % 13 juillet 2011
3 e trimestre 2011 120,95 +1,90 % 13 octobre 2011
* Loyer actuel x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l’année précédente).
Exemple : 750 euros x (120,95 / 118,70) = 750 euros x 1,018 -> Le nouveau montant du loyer sera donc de 764 euros jusqu’à la prochaine révision.
trimestre par l’INSEE (Institut
National de la Statistique et des
Études Économiques). Cette réévaluation prend en compte l’évolution de l’indice des prix
à la consommation (IPC) sur les douze derniers mois. Mais attention, sachez que vous ne pourrez l’appliquer que si le bail comporte une clause de révision. N’oubliez donc surtout pas de la mentionner dans votre contrat.
> Si vous avez prévu de faire des travaux d’amélioration dans un logement loué,
qui provoqueraient une hausse du loyer, vous devez d’abord obtenir l’accord de votre locataire. Car rappelez-vous : vous ne pouvez lui imposer aucune augmentation (sauf IRL) avant la fin du bail. Vous vous
êtes en effet engagé dans le contrat sur un prix précis.
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GÉRER UN
BIEN EN
COPROPRIÉTÉ
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Page 18
Comment fonctionne une copropriété ?
Page 20
Comment sont entretenues les parties communes ?
Page 22
Désigner un Syndic est-il obligatoire ?
Page 24
Syndic, Conseil syndical : qui fait quoi ?
Page 26
Comment s’organisent les Assemblées générales ?
VOS QUESTIONS, NOS RÉPONSES
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GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ
COMMENT
FONCTIONNE UNE
COPROPRIÉTÉ ?
Vivre en copropriété
> Vous êtes propriétaire d’un logement dans un immeuble (ou une résidence) où coexistent d’autres logements
(ou locaux), sachez que votre bien fait partie d’une copropriété. Pour faire simple, cela regroupe des lots privatifs avec des droits de jouissance exclusifs, et des parties communes dont la jouissance est collective. Chaque lot représente une quote-part des parties communes (exprimée en tantièmes). Elle est déterminée en fonction de la surface de votre logement par rapport à la surface totale du bâti (ou de la résidence), mais aussi de son emplacement
(rez-de-chaussée, étage…).
Le règlement de copropriété
> Comme toute forme de vie en collectivité, une copropriété est régie par des règles.
Emplacement des parties privatives et communes, conditions de jouissance de chaque espace, droits et obligations des occupants… Tout ce qui relève du fonctionnement de la copropriété est défini dans le règlement de copropriété, ainsi que les modalités de répartition des charges.
Ce document de référence permet d’établir des bases saines sur le partage de la jouissance du bâti. Il est obligatoire de l’annexer à l’acte de vente. Il formalise les droits et obligations du copropriétaire.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
EN SAVOIR+
_ En cas de nonrespect du règlement de copropriété
Si l’un des copropriétaires ne respecte pas le règlement de copropriété, le Syndic peut lui envoyer une mise en demeure. S’il refuse de se conformer au règlement, le tribunal de grande instance peut être saisi.
_ En cas de difficultés financières
Même ponctuelles, vous pouvez contacter votre gestionnaire afin de mettre en place une solution adaptée, comme un nouvel
échelonnement, par exemple.
_ En cas d’impayés
Les propriétaires s’exposent alors
à des procédures de recouvrement des créances. Le Syndic dispose de tous les pouvoirs pour les mettre en œuvre.
Quels sont mes droits ?
> Vous disposez de droits tant sur les parties privatives que sur les parties communes de la copropriété.
Sur les parties privatives, c’est un droit de jouissance et d’usage exclusif. À condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
Les parties communes sont, quant à elles, affectées à l’usage de tous les copropriétaires.
Même si certaines (comme le palier du dernier étage par exemple, une cour…) ne
« bénéficient » qu’à un seul copropriétaire. On parle alors de droit de jouissance privatif, c’est-à-dire que vous êtes le seul à pouvoir profiter de cet espace. Cette situation aura un impact sur votre quote-part et le montant de vos charges.
Si vous louez votre bien, pensez
à bien préciser à votre locataire qu’il s’agit d’une partie commune et non privative.
Quels sont mes devoirs ?
> L’entretien de l’immeuble ainsi que les éventuels travaux de réparation ou d’amélioration du bâti sont financés par l’ensemble des copropriétaires,
en fonction de la quote-part que représente(nt) leur(s) lot(s).
Ces projets et leur financement sont votés par l’Assemblée générale. Toutes les dépenses font ensuite l’objet d’appels de fonds aux copropriétaires.
Leur règlement est obligatoire.
En respectant les délais de paiement votés, les copropriétaires permettent le bon fonctionnement de l’immeuble et facilitent l’exécution des décisions d’Assemblée générale.
PRATIQUE
Un œil sur les travaux
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Syndic et consultable par tous les copropriétaires, est la mémoire écrite de l’immeuble.
Il est obligatoire depuis 2001.
GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ
COMMENT SONT
ENTRETENUES
LES PARTIES
COMMUNES ?
Ce que recouvre la notion d’entretien
> Des travaux de rénovation au nettoyage régulier des parties communes,
l’entretien de la copropriété couvre un vaste champ d’application.
Il va du simple changement d’ampoule à la réfection d’une toiture, ou encore au ravalement d’une façade. Pour les travaux les plus importants, le Syndic émet des appels de fonds. Ces derniers découlant d’une décision prise en Assemblée générale, vous ne pourrez pas y déroger !
Le syndicat doit pourvoir
à la bonne conservation de l’immeuble.
Tout le monde est concerné
> Dans une copropriété, l’entretien des espaces communs incombe à tous les habitants.
Concrètement, ce sont d’abord les copropriétaires qui s’acquittent des coûts d’entretien auprès du Syndic.
Si leur bien est loué, ils les répercutent pour partie sur les charges de leur locataire.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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Assitance en cas d’urgence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7
Solutions Assistance propose aux acquéreurs d’un logement neuf Nexity un service exclusif de dépannage d’urgence
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(mesures conservatoires et réparations). Votre locataire peut également l’utiliser*.
* Voir conditions page 34.
Prestataires ou salariés ?
> Pour l’entretien des parties communes,
il est vivement recommandé, pour éviter toute mésentente, de les confier
à des prestataires extérieurs ou d’embaucher du personnel d’entretien. Le syndicat de copropriétaires a alors qualité de commanditaire ou d’employeur, mais c’est le syndicat qui valide les postes et le Syndic qui gère le personnel. C’est lui qui leur donnera les instructions ; vous n’aurez pas à intervenir.
Avec ou sans gardien ?
> Selon la nature de l’immeuble
(nombre d’occupants, présence ou non d’une loge, espaces verts…), vos besoins seront différents.
L’employé d’immeuble, généralement, se charge des tâches d’entretien (ménage, gestion des containers d’ordures ménagères, espaces verts, etc.) mais il n’est pas logé par le syndicat de copropriété.
À l’inverse, le gardien ou concierge peut disposer d’un logement de fonction.
Il s’occupe de l’entretien, du bon fonctionnement des installations de la copropriété et du suivi des entreprises de services intervenant au profit de la copropriété
(dépannage, maintenance, visite de contrôle, etc.).
EN SAVOIR+
_ Respecter le lieu de vie commun
Dans une copropriété, le respect des règles de vie et de fonctionnement de l’immeuble est essentiel. Il s’agit souvent de bon sens.
Respecter le confort d’autrui, c’est par exemple entretenir ses ventilations pour éviter la diffusion des odeurs de cuisine, utiliser les bacs de recyclage des déchets ménagers, utiliser les locaux annexes conformément
à leur destination
(locaux poubelles, parties communes d’objets vous permettre de réduire
20 21
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GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ
DÉSIGNER
UN SYNDIC EST-IL
OBLIGATOIRE ?
Pourquoi un Syndic ?
> Si votre bâti inclut plus de deux copropriétaires,
vous n’avez pas le choix : déléguer la gestion de votre immeuble
à un Syndic est obligatoire.
Perception des charges, constitution d’un fonds de réserve, proposition de prestataires (ménage, gardiennage, réparations, maintenance, travaux…), organisation des Assemblées générales, etc., son rôle est multiple.
> Dans la plupart des cas, cette mission est confiée
à des Syndics professionnels.
La majorité des syndicats de copropriétaires préfèrent, en effet, confier la gestion de leur immeuble à un professionnel de l’administration de biens. Car les formalités de copropriété sont très lourdes et exigent une connaissance rigoureuse du mode de fonctionnement réglementaire.
Il est toutefois possible de constituer un syndicat coopératif (pour les ensembles simples, sans gardien, réunissant deux ou trois propriétaires par exemple), où les responsabilités sont partagées entre les copropriétaires. Une solution, plus rare, qui n’est pas toujours
évidente à gérer, surtout en cas de désaccord.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
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Tout est là ! En tant que copropriétaire, vous y retrouvez vos informations personnalisées, essentielles au suivi de votre projet immobilier : la liste des membres du Conseil syndical, des fournisseurs de la copropriété, des informations globales et détaillées sur l’immeuble…
La légitimité par le vote
> L’Assemblée générale de la copropriété est seule compétente pour élire le Syndic.
Pour être élu, il doit obtenir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
Mais un recours à une majorité moindre est possible pour un second vote. Son contrat ne pourra excéder 3ans, mais les copropriétaires pourront lui renouveler sa confiance pour des mandats successifs.
Une fois par an, le Syndic rend compte de la gestion de sa mission à tous les copropriétaires, lors d’une
Assemblée générale. C’est pour lui l’occasion de revenir sur le mode de fonctionnement de la copropriété, au regard des
événements et des dépenses de l’année.
il administre l’immeuble enleur nom. Au quotidien, etpour toute la durée de sonmandat, votre Syndic représente donc vos intérêts.
C’est à lui de faire respecter lerèglement de copropriété et de mettre en œuvre toutesles décisions votées enAssemblée générale.
Une relation de confiance
> Une fois élu, le Syndic agit en lieu et place des copropriétaires.
Il intervient en qualité de mandataire, c’est-à-dire qu’il les représente dans tous les actes de la vie civile et en justice. Et, bien sûr,
EN SAVOIR+
_ Lors d’un achat dans le neuf
Lorsque vous prenez possession d’un bien dans un immeuble neuf, le promoteur a déjà désigné un Syndic provisoire. Pour être effectif et durable, sa nomination doit être validée par un vote en Assemblée générale dans un délai d’un an maximum à partir de la livraison du premierlogement.
Passé ce délai, le Syndic provisoire ne peut plus exercer ses fonctions.
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GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ
SYNDIC, CONSEIL
SYNDICAL :
QUI FAIT QUOI ?
Le Conseil syndical, représentant des copropriétaires
> Le Conseil syndical assure un relais permanent entre la copropriété et le Syndic.
Ses membres sont tous bénévoles et élus nominativement en
Assemblée générale. Plusieurs catégories de personnes y sont
éligibles : les copropriétaires bien sûr, mais également leurs conjoints (mariés, pacsés ou concubins), représentants légaux ou usufruitiers. Leur mission est double : assister le
Syndic et contrôler sa gestion.
Ils n’ont pas de pouvoir de décision à proprement parler, sauf délégation par l’Assemblée générale, mais ils sont associés
à la gestion de la copropriété.
C’est le Conseil syndical, par exemple, qui peut signaler au
Syndic les dysfonctionnements, pannes ou détériorations qui doivent faire l’objet de réparations. Ses avis et suggestions ont aussi une valeur de conseil, notamment en ce qui concerne la nature et la planification des travaux.
Il est associé à l’établissement du budget prévisionnel et aux ordres du jour des Assemblées générales, ce qui le place dans une situation privilégiée pour contrôler la gestion du Syndic.
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NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Une gestion maîtrisée de vos charges
Les dépenses de la copropriété sont un sujet sensible pour les copropriétaires. Et cela se comprend. Lorsque nous gérons des copropriétés, nous n’oublions jamais de prendre en compte la dimension durable et responsable de notre mission, mais, surtout, nous veillons à rechercher pour vous le meilleur
équilibre possible entre une gestion économique des charges et le bon entretien de votre immeuble. À nous de trouver le curseur pour répondre aux attentes de chaque syndicat de copropriétaires qui nous a accordé sa confiance.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
EN SAVOIR+
_ Le syndicat des copropriétaires
C’est l’ensemble des copropriétaires.
Leur mission et leur responsabilité, c’est de respecter les droits et obligations fixés par le règlement de copropriété.
_ Le Conseil syndical
Il regroupe des copropriétaires bénévoles, élus par l’Assemblée générale, pour assurer un relais permanent entre la copropriété et le Syndic.
_ Le Syndic
Il est élu en Assemblée générale. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le Syndic, mandataire du syndicat de copropriété
> Alors que le Conseil syndical intervient ponctuellement, le Syndic concourt plus régulièrement au bon fonctionnement de l’immeuble :
• au quotidien, il veille
à l’entretien des parties communes, au bon fonctionnement des
équipements communs de l’immeuble. Il gère le personnel salarié du syndicat (gardien, employé d’immeuble…) ou les prestataires chargés d’intervenir ;
• il établit les programmes de travaux, négocie, conclut et suit les contrats souscrits pour le compte du syndicat ;
• il tient la comptabilité du syndicat des copropriétaires, règle les fournisseurs, élabore et soumet au vote des copropriétaires les budgets, appelle les fonds et recouvre les charges ;
• il convoque l’Assemblée générale, en assure généralement le secrétariat et diffuse le procèsverbal de l’Assemblée générale aux copropriétaires ;
• il assure la gestion administrative et technique des sinistres et procédures affectant les parties communes.
> Si le Syndic engage des dépenses relatives à l’entretien courant et aux menus travaux
au-delà du seuil fixé défini par l’Assemblée générale, il doit consulter le Conseil syndical avant d’engager toute dépense.
CHIFFRE CLÉ
3ans
C’est la durée d’exercice maximale d’un Syndic oud’un Conseil syndical (article 28 du décret du
17 mars 1967). Leur mandat est renouvelable.
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GÉRER UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ
COMMENT
S’ORGANISENT
LES ASSEMBLÉES
GÉNÉRALES ?
L’AG, un passage obligé
> C’est l’organe de décisions du syndicat de copropriétaires.
Elle seule a le pouvoir de prendre toutes les décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Elle se réunit au moins une fois par an mais peut aussi faire l’objet d’une séance exceptionnelle pour
évoquer des sujets urgents.
On parle alors d’Assemblée générale spéciale. Sachez qu’en tant que copropriétaire, vous recevrez votre convocation de la part de votre Syndic
(ou du Conseil syndical si celui-ci est défaillant) par courrier au moins trois semaines avant sa tenue.
Un déroulement strict et minutieux
> À votre arrivée, on vous demandera d’émarger la feuille de présence,
pour vous-même et éventuellement ceux que vous représentez.
Ce document mentionne notamment le nombre de voix de chaque personne
(en fonction du nombre de lots qu’ils possèdent). En début
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Préparer la première AG de votre copropriété
Quand vous avez acheté un logement neuf Nexity, nous vous invitons, avant la livraison, à une réunion d’information pour vous vous expliquer le fonctionnement de votre copropriété et nous vous convoquons le même jour à la première Assemblée générale de votre ensemble immobilier.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES de séance, un président (qui ne peut être le Syndic) est nommé pour animer la rencontre, ainsi qu’un secrétaire (généralement le Syndic) et des scrutateurs qui assistent le président dans le décompte des votes.
L’Assemblée générale est avant tout un lieu de décisions et d’échanges. En fonction de l’ordre du jour, les sujets sont exposés puis débattus.
C’est pour vous l’occasion de faire entendre votre voix, en particulier si vous avez un projet à défendre ou que vous
êtes en désaccord avec l’une des propositions défendues par la majorité. Les copropriétaires passent ensuite au vote, point par point.
de l’existence de la décision et de la régularité des scrutins
à la majorité requise. Il est signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs. On le diffuse aussi, dans les 2 mois qui suivent,
à tous les copropriétaires ainsi que les opposants aux décisions
(ces derniers le reçoivent par lettre recommandée).
Le procès-verbal
> Toutes les décisions qui ont été soumises au vote figurent au procès-verbal.
Il indique également les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus, question par question. Mais il ne détaille pas précisément les débats qui ont eu lieu. Son objectif est de retranscrire la preuve
EN SAVOIR+
_ AG, mode d’emploi
• Soumettre une question : si vous souhaitez porter une question à l’ordre du jour de la prochaine
Assemblée générale, vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du Syndic pour qu’elle soit prise en compte.
Dans le cas de votre demande (réunion de deux appartements, pose d’une antenne parabolique…), il faut joindre tous les documents nécessaires
à la compréhension du projet par les autres copropriétaires ainsi que la proposition de résolution.
• Ordre du jour : en séance, l’ordre du jour est figé.
• Pouvoir en blanc : si vous êtes absent le jour de l’AG, vous avez la possibilité d’utiliser le pouvoir en blanc, joint à votre convocation, et de le remettre (après l’avoir rempli et signé)
à la personne de votre choix (copropriétaire ou non). Elle vous représentera et votera pour vous le jour de l’AG.
• Contestation : seuls les copropriétaires absents ou opposants
à une décision peuvent la contester devant le Tribunal de Grande
Instance dans les deux mois après la notification du procès-verbal.
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ET SI JE VEUX
REVENDRE
MON BIEN ?
BON PLAN
Estimer mon bien
> Lorsque vous souhaitez revendre votre bien, vous devez d’abord en définir le prix.
Vous pouvez soit l’estimer vous-même en vous renseignant (avec prudence) sur les prix de vente pratiqués sur des biens similaires, soit faire appel à un professionnel.
Cette option vous permettra d’obtenir une estimation fiable plus rapidement et de faire le point de manière objective sur les points forts et les points faibles de votre logement.
Vous devrez aussi lancer une expertise sur le diagnostic
énergétique de votre logement.
Car cette information devra obligatoirement figurer sur votre annonce de vente
(et celle de votre agence).
Si je suis copropriétaire
> Vous êtes tout à fait libre de vendre votre lot.
Prévenez simplement votre copropriété, car votre bien intéressera peut-être l’un des occupants de l’immeuble. En revanche, vous devez vous acquitter de vos charges de copropriété et en présenter la preuve au notaire 1 mois avant la vente.
Votre Syndic pourra lui fournir une attestation qui confirme que vous êtes libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.
pour répondre à vos questions
Découvrez tous nos conseils en matière delocation, de vente ou d’acquisition d’un bien immobilier dans nos guides pratiques
« Louer », « Vendre » et « Acheter ». Vous les trouverez gratuitement dans toutes les agences Nexity.
Si mon bien est occupé
> Vendre avant la fin du bail est tout à fait réalisable.
Votre locataire, selon les cas, n’aura même pas besoin de quitter les lieux. Il faudra simplement mentionner dans votre annonce « vente loué ».
Gardez cependant à l’esprit que votre logement perdra souvent un peu de son pouvoir d’attraction aux yeux de certains acquéreurs. Les acheteurs préfèrent en effet investir dans un bien qu’ils peuvent occuper, rénover ou remettre en location à leurs propres conditions. D’autre part, le prix de vente peut subir
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES une décote de valeur, allant de 10 % à 50 % suivant le montant du loyer, le type de location ou la date de fin de bail.
À noter : vous n’êtes légalement pas obligé de prévenir le locataire de votre décision de vendre. Toutefois, il est vivement conseillé de le faire afin de faciliter les futures visites.
> Si vous préférez attendre la fin du bail, vous êtes tenu
à quelques obligations :
votre locataire doit être informé d’un
« congé pour vente » 6mois avant la fin de son bail (ou
3 mois seulement pour les locations meublées) par huissier ou par lettre recommandée. Vous devez aussi le renseigner sur les modalités de la vente. Et cela pour une raison simple : il bénéficie en effet, sur l’achat du bien qu’il occupe, d’un droit de préemption (ou droit « de préférence »). Il est, autrement dit, prioritaire sur tous les autres acheteurs. À réception de ces informations, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois pour vous répondre.
Si votre locataire se déclare acheteur avant la fin de ce délai, la vente doit être réalisée dans les 4 mois suivants. Sinon, vous devenez libre de vendre votre bien à un tiers.
À noter : dans certaines situations, le droit de préemption du locataire s’annule. C’est notamment le cas si vous décidez de vendre votre logement
à un parent, si la mairie exerce son droit de préemption urbain ou lorsque le logement est
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Vendre pour financer un nouveau projet
Votre projet de vente répond peut-être au souhait de vouloir développer ou valoriser votre patrimoine. Achat d’un logement neuf locatif, dispositif Scellier ou Censi-Bouvard, investissement dans l’ancien… Nexity vous accompagne pour définir votre nouveau projet, le financer ou le gérer. Nos conseillers pourront vous guider dans toutes vos démarches pour renforcer votre pouvoir d’achat immobilier
(recherche du meilleur montage de prêt, offres compétitives de nos partenaires bancaires, etc.). Enfin, vous pourrez compter sur notre réseau de plus de 200 agences pour vous aider à vendre votre premier bien, acheter dans le neuf ou dans l’ancien, puis louer.
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LEXIQUE
BAIL / BAILLEUR
Le bailleur est une personne physique ou morale, propriétaire d’un immeuble ou d’un logement, qui loue ses biens au moyen d’un contrat de location.
Ce contrat, aussi appelé bail, régit les relations entre le bailleur et le locataire pour toute la durée de la location. Un bail est conclu pour une durée de trois ans ou six ans (sauf bail de courte durée).
Il peut être renouvelé.
DÉPÔT DE GARANTIE
C’est la somme que le locataire verse au propriétaire-bailleur le jour de la signature du contrat de location. Elle s’élève généralement
à un mois de loyer. Après l’état des lieux de sortie, en fin de bail, le propriétaire devra la restituer au locataire sous deux mois. Soit intégralement si aucune dégradation n’a été constatée, soit partiellement si le propriétaire en retient une partie pour financer les frais de réparation ou de nettoyage d’un logement rendu en mauvais état.
CAUTION
À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, la caution est la ou les personnes qui se porteront garantes auprès du bailleur, au nom du locataire.
En cas d’impayé, c’est vers elle(s) que le bailleur se tournera pour percevoir son loyer.
CHARGES RÉCUPÉRABLES
Elles sont imputables au locataire. On les appelle ainsi car elles sont avancées par le propriétairebailleur, qui les récupère sous forme de provision et de régularisation auprès de son locataire. Elles concernent les dépenses propres aux locaux loués
(eau, énergie…) et les dépenses collectives liées
à l’entretien de l’immeuble (menues réparations, participation aux frais de fonctionnement et de maintenance).
DROIT DE JOUISSANCE / DROIT
D’USAGE
Sur son appartement (qui peut comprendre une cave, un jardin, une place de parking), le propriétaire a un droit de propriété et de jouissance exclusif.
Sur les parties communes, il a un droit d’usage, en fonction des critères définis par le règlement de copropriété.
Sur certaines parties communes, le propriétaire peut avoir un droit de jouissance privatif, c’est-
à-dire qu’il est le seul à pouvoir profiter de cet espace. Cela peut concerner une cour, un jardin ou un couloir. Cette situation aura un impact sur sa quote-part et le montant de ses charges.
CHARGES NON RÉCUPÉRABLES
Elles sont payées par le propriétaire. Elles regroupent notamment les frais de gestion et d’administration de l’immeuble, les travaux de réparation ou de conservation, les dépenses pour le maintien de l’immeuble en bon état. Elles ne peuvent être imputées au locataire. Elles sont déductibles des revenus fonciers sauf exclusion prévue par la réglementation fiscale.
COPROPRIÉTÉ
On parle de copropriété lorsqu’un immeuble est réparti en plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents. La copropriété comprend des parties privatives (où le droit de propriété est exclusif : appartements, caves, parkings…) et communes (dont l’ensemble des copropriétaires a la jouissance : entrée, cage d’escalier, espaces verts…).
INDICE IRL
C’est l’indice de référence des loyers. Il est calculé par l’INSEE à partir de la somme pondérée d’indices représentatifs, notamment de l’évolution des prix à la consommation. Si cela est prévu dans le bail, le propriétaire est en droit de réévaluer chaque année son loyer, en fonction de cet indice.
Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l’année précédente).
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LOCA-PASS
®
Il s’agit d’aides au logement locatif, financées par les organismes collecteurs du 1 %Logement
(renommé Action Logement en 2009), accessibles aux locataires de moins de 30ans, aux salariés du secteur privé, etc. Loca-pass ® est un Prêt à Taux Zéro+ qui permet au locataire de financer son dépôt de garantie. La somme est généralement versée directement au bailleur par l’organisme.
LOCATION MEUBLÉE
Un logement meublé doit comporter un lit avec couverture, une table et des chaises, un placard, des luminaires, des rideaux, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine. Il est indispensable de dresser un inventaire du mobilier, des
équipements…
LOGEMENT DÉCENT
Tout propriétaire-bailleur doit veiller à la décence des conditions de vie qu’offre son logement.
Tant en matière de sécurité que de confort : garde-corps, chauffage en bon état de marche, installations électriques aux normes, eau potable, systèmes d’évacuation pour les sanitaires et la cuisine, ouvertures en bon état, volets, etc.
Le propriétaire est tenu de réaliser les mises aux normes nécessaires pour pouvoir louer son logement, même en cours de contrat.
LOI CARREZ
La surface selon la loi Carrez précise la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne peut être intégrée
à la superficie privative, tout comme les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure
à 8 m 2 (une chambre de bonne par exemple).
Si un propriétaire souhaite louer ou vendre son bien, il est obligé de la calculer.
LOT
Un lot de copropriété est l’ensemble que possède un copropriétaire. Il regroupe une partie privative et une quote-part des parties communes.
QUITUS
C’est l’approbation de la gestion du Syndic par les copropriétaires. En donnant quitus au
Syndic, l’Assemblée générale atteste que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.
QUOTE-PART / TANTIÈME
C’est la part que représente un lot dans l’ensemble de la copropriété. Elle est déterminée en fonction de la valeur relative du lot (au regard de sa situation, de sa superficie…) et est évaluée en tantièmes (généralement exprimés en millièmes).
Les tantièmes déterminent le pouvoir de vote
(nombre de voix en Assemblée générale) de chaque lot au sein de la copropriété et servent de base au calcul des charges de copropriété.
TAXE D’HABITATION
Elle est payée par la personne qui habite le logement au 1 er
janvier de l’année d’imposition.
Cet impôt s’applique en effet à chaque occupant d’un bien immobilier, qu’il soit locataire, propriétaire-occupant ou logé à titre gratuit.
Elle s’applique aussi aux box fermés ou aux emplacements de parking.
TEOM (TAXE D’ENLÈVEMENT DES
ORDURES MÉNAGÈRES)
Elle est incluse dans la taxe foncière et est payée par le propriétaire. En cas de location du bien, le propriétaire en demande le remboursement au locataire, au prorata du temps d’occupation lors de la régularisation des charges locatives.
LA TAXE FONCIÈRE
Elle est payée par le propriétaire. Elle s’applique
à tous les biens immobiliers de France.
31
NOTES
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MENTIONS LÉGALES
Page 9 : Solutions Investisseurs
(1) Solutions Investisseurs est un service proposé en partenariat par Nexity Solutions et Nexity Lamy – SAS au capital de
219 388 000 euros – 10-12, rue Marc-Bloch, 92110 Clichy
– RCS Nanterre 487530099 – Carte professionnelle :
Transaction, Gestion et Prestations Touristiques n o
10.92.N983, délivrée par la Préfecture des Hauts-de-Seine – Garanties financières : Compagnie Européenne de Garanties et Caution
« SOCAMAB » : 128, rue de la Boétie, 75008 Paris – N o
ORIAS
10 058 808.
* Offre soumise à conditions et sous réserve de la souscription auprès de Nexity, de Nexity Lamy et de Lamy Assurances d’un contrat de réservation, d’un contrat de gestion et d’un contrat d’assurance, valable uniquement sur les lancements de programmes à partir du 18/01/2012. Voir conditions détaillées de l’offre sur le site www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Page 11 : Solutions Travaux
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 11 : Solutions Diagnostics
(2) Service proposé par Multys Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 10, rue Marc-Bloch – 92110 Clichy
– RCS Nanterre B513576546.
Page 21 : Solutions Assistance
* Offre réservée aux acquéreurs d’un logement neuf Nexity,
à usage locatif, déployée à partir du 01/02/2012. Prestation proposée en partenariat avec Europ Assistance, entreprise régie par le Code des assurances, gratuite la première année suivant la livraison pour le propriétaire et le locataire occupant le bien concerné, payante les années suivantes. Voir conditions d’éligibilité sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
RETROUVEZ-NOUS :
> dans nos 210 agences et bureaux de vente partout en France
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Internet) ;
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Direction de la Communication et de la Marque
Nexity janvier 2012
Conception-réalisation :
Illustrations : Matthieu Forichon (Comillus).
Crédits photo : photothèque Nexity / DR
Crédits architectes : Christian de Portzamparc (couverture).
Dans notre vie, l’immobilier occupe une place centrale. C’est vrai pour chacun, quels que soient ses revenus, son âge, sa situation géographique et ses besoins. On a tous des projets immobiliers. Que ce soit pour louer un logement, acheter sa résidence principale ou un terrain à bâtir, investir dans un appartement, vendre sa maison ou encore gérer son bien pour le valoriser et optimiser ses revenus. Parce qu’un projet immobilier n’est pas un acte banal, il soulève de nombreuses questions.
C’est pourquoi Nexity a conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques » pour faciliter toutes vos vies immobilières en vous accompagnant tout au long de votre parcours immobilier.
Ce guide « GÉRER » n’a qu’un objectif : vous donner des repères et vous apporter des solutions pour que votre projet immobilier soit une réussite.
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une belle vie immobilière
LOUER
vos questions / nos réponses
Les guides pratiques de Nexity
SOMMAIRE
CHERCHER UNE LOCATION / p. 4
> Quel type de bien louer ?
> Où chercher le logement de mes rêves ?
> Comment bien choisir mon logement ?
> Comment constituer mon dossier de location ?
CONNAÎTRE LES RÈGLES DE LA LOCATION / p. 14
> Que faut-il vérifier sur mon contrat de location ?
> Quelles sont les règles de révision des loyers ?
> Comment se répartissent les charges ?
EMMÉNAGER CHEZ SOI / p. 22
> Que se passe-t-il lors de la remise des clés ?
> Qui prend en charge les travaux éventuels ?
> Comment déménager sereinement ?
> Qui entretient quoi ?
ET SI JE VEUX CHANGER DE LOGEMENT ?
/ p. 32
LEXIQUE / p. 34
Quel type de bien louer ? Comment constituer mon dossier de location ? Qui prend en charge les travaux
éventuels ? Comment emménager rapidement ? Chez
Nexity, nous savons combien les projets immobiliers soulèvent de questions et nécessitent des réponses claires et concrètes. C’est pourquoi nous avons conçu pour vous cette collection de
« Guides Pratiques ».
Pour vous aider à concrétiser vos projets et faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant tout au long de votre parcours. Vous y trouverez des conseils pratiques, des repères, des bons plans ainsi que nos solutions pour trouver des offres de location adaptées àvotre profil, faire des travaux, déménager sereinement, accéder en quelques clics aux données personnelles concernant votre location ou encore sécuriser vos loyers. Une mine d’informations utiles et pratiques pour une belle vie immobilière !
Bonne lecture.
Contact : 3023, 7 jours sur 7, de 9 heures à 21 heures*.
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(non surtaxé).
CHERCHER
UNE
LOCATION
4
Page 6
Quel type de bien louer ?
Page 8
Où chercher le logement de mes rêves ?
Page 10
Comment choisir mon logement ?
Page 12
Comment constituer mondossier de location ?
6
CHERCHER UNE LOCATION
QUEL TYPE
DE BIEN LOUER ?
Neuf ou ancien ?
> À surface égale, le neuf etl’ancien ne présentent pasles mêmes avantages niles mêmes commodités.
Espace, design, aménagement et rangements optimisés pour le premier ; poutres, cheminée et parquets pour le second.
Sivous optez pour le neuf, vousbénéficierez plus souvent de prestations additionnelles comme les balcons, les places de parking ou les aires de jeux… ainsi que de la meilleure performance
énergétique dulogement. C’est aussi l’assurance de profiter d’équipements récents et performants. Pour toutes ces raisons, il n’est pas rare que lesloyers dans le neuf soient plus élevés. Si vous optez pour l’ancien, soyez vigilant sur la qualité de l’isolation dans les constructions. Ces dernières peuvent réserver quelques surprises, notamment sur lemontant de votre facture
énergétique.
Meublé ou non meublé ?
> Il est parfois bien pratique de ne pas avoir à meubler son logement.
La cuisine est déjà
équipée, le salon installé, les lits et les armoires déjà répartis dans les chambres. C’est aussi une formule plus économique appropriée aux petits budgets dans la mesure où elle limite vos frais d’installations etd’équipement. La location
BON PLAN
La location saisonnière
Vous cherchez une location pour vos vacances et vos week-ends ? Sachez que Nexity propose de nombreuses annonces d’appartements ou à la montagne. Àdécouvrir sur
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES d’un meublé s’adresse aussi auxlocataires intéressés par descontrats de location de court terme. Le bail, en effet, est généralement conclu pour une durée d’un an renouvelable.
Uncontrat spécial étudiants peut aussi être proposé pour une location d’environ neuf mois.
Les contrats pour les logements non meublés, en revanche, sont nettement plus longs. La durée minimale est de trois ans et tacitement reconductible dès lors qu’aucune des parties n’exprime le souhait d’y mettre un terme. C’est une formule plus sécurisante quipermet aussi au locataire deprendre pleinement « possession des lieux », contrairement aux meublés oùvous ne choisirez nivos meubles ni vos
équipements.
surles offres proposées par lesrésidences étudiants. Situées
à proximité des universités oudes grandes écoles, elles présentent de nombreux avantages. Elles sontsurtout particulièrement adaptées
à la situation des étudiants.
C’est le cas des résidences
Studéa proposées par Nexity.
Celles-ci mettent àladisposition des occupants des services
à la carte pour simplifier le quotidien (laverie, ménage, petits déjeuners…). Les appartements et les studios peuvent être loués meublés, oupas, et l’accompagnement sefait aucas par cas, en fonction devos besoins.
EN SAVOIR+
_Quand peut-on parlerd’un logement meublé ?
Si la loi ne fixe pas deliste officielle des meubles qui doivent garnir un logement loué meublé, celui-ci doit enprincipe comporter lemobilier nécessaire
àla vie courante et faire l’objet d’un inventaire précis. À minima : un lit avec couverture, une table et des chaises, un placard, des luminaires, des rideaux ou stores, une plaque de cuisson ou une cuisinière, unréfrigérateur, de lavaisselle et des ustensiles de cuisine.
Uninventaire doit
êtreremis lors de l’état des lieux.
Où se loger quand onest étudiant ?
> Pour se loger, les étudiants ont plusieurs possibilités :
studios meublés, colocation, chambres en résidence universitaire, mais pas toujours le temps de chercher correctement. Penchez-vous
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Question Immo
QUESTION
IMMO
ACHETER OU LOUER ? NEUF OU ANCIEN ?
UNE QUESTION ?
30 23
*
7/7
DE 9H À 21H
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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CHERCHER UNE LOCATION
OÙ CHERCHER
LE LOGEMENT
DE MES RÊVES ?
En agence immobilière
> La recherche d’un logement est bien souvent fastidieuse.
En passant par une agence, ce n’est pas vous qui cherchez, mais votre conseiller. Si vous manquez detemps, le soutien d’une agence vous permettra en effet de ne visiter que les logements qui répondent à vos critères derecherche, et de trouver plusvite l’appartement ou lamaison qui vous correspond.
Si vous avez des questions surles charges, le voisinage, leséquipements, c’est votre conseiller qui fera également l’intermédiaire avec le propriétaire-bailleur. Il saura aussi vous guider sur les prix pratiqués dans le quartier etsurla marge de négociation possible.
À noter : avec son réseau deplus de 200 agences réparties surtout le territoire,
Nexity dispose d’un grand choix debiens à louer, mis
àjour entemps réel.
Sur Internet
> Pour trouver un locataire,
les agences immobilières etlespropriétaires publient, dansla plupart des cas, leurs annonces sur Internet. Vous pouvez soit consulter les sites des annonces immobilières
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Trouvez votre quartier idéal
Nexity a créé un nouvel outil de recherche de biens immobiliers, enexclusivité pour son site
www.nexity.fr.
Cetteapplication (disponible sur iPad et smartphones) vous permet d’affiner votre sélection en fonction de critères très précis et de trouver la zone idéale pour votre futur logement.
Exemple : vous souhaitez habiter àToulouse, non loin d’uneécole primaire, dans un quartier commerçant avec des transports en commun à proximité ? Cenouveau moteur derecherche circonscrit un ou plusieurs quartiers correspondant àvotre profil et à vos envies. Ce qui vous permet de savoir précisément dans quels périmètres orienter vos recherches. Et, bien entendu, siNexity dispose dans ce quartier de biens correspondant à votre recherche, vous en serez immédiatement informé.
proches de chez vous, soit lessites d’annonces entre particuliers, soit les moteurs derecherche spécialisés.
En quelques clics seulement, ces sites vous permettent de définir vos critères (surface, loyer, emplacement…) pour affiner votre recherche.
C’est simple, pratique et très rapide. N’hésitez pas non plus
à utiliser l’option d’alerte : lorsqu’une nouvelle annonce répondant à votre recherche est publiée, vous la recevez automatiquement par e-mail ou SMS.
À noter : le nouveau site www.nexity.fr, outil de recherche simple et efficace, vous permet de trouver en quelques clics toutes nos offres de location, classées enfonction de vos critères dechoix : surface, nombre depièces, budget…
puis appelez les contacts pour leurproposer un rendez-vous.
Réservez-vous ensuite dutemps pour les visites imposées. De nombreux propriétaires optimisent leurjournée en recevant tous les candidats le même jour.
Biensûr, vous risquez de tomber surdes logements quine correspondent pas du tout à ce que vous attendiez ; vous serez parfois cinq ou dix
àle visiter en même temps ; etvous aurez très peu de temps pour faire valoir vos arguments si le bien retient votre attention. Mais ne vous découragez pas et mettez toutes les chances de votre côté avec un dossier de location complet. Agences etbailleurs n’hésiteront pas
àvous le demander sur place.
EN SAVOIR+
_Les honoraires delocation
s’élèvent en général
àunmois de loyer horscharges. Pensez
àvousrenseigner sur leshonoraires avant dechoisir votre agence
(leur affichage est obligatoire).
_Chercher un logement,
cela prend du temps.
Plus de deux à trois semaines seront nécessaires, parfois plus. Vous connaissez sans doute la date defin de votre bail en cours. N’attendez pas ledernier moment pourcommencer vos recherches. Anticiper leplus possible et vous serez plus serein pour trouver le bien qui vous convient.
Dans les journaux d’annonces
> Pour se lancer dans larecherche par petites annonces,
un seul mot d’ordre : la persévérance.
Faitesune première sélection,
9
CHERCHER UNE LOCATION
COMMENT BIEN
CHOISIR MON
LOGEMENT ?
Étudiez l’environnement
> Un lieu de vie ne se résume pas simplement à un logement.
Il englobe l’environnement dans lequel onvit (résidentiel, commerçant, mixte), mais aussi les services situés à proximité, l’ambiance générale du quartier, etc.
Leprofil de votre foyer, vos habitudes, vosbesoins détermineront si l’appartement que vous visitez vous correspond réellement.
N’hésitez pas à mener une rapide enquête de proximité.
Qui habite l’immeuble
(desfamilles, des personnes
âgées…) ? À quelle distance sesituent les parcs, les
établissements scolaires, lescommerces, les cinémas ?
Oùse situent les gares, les stations de bus ou de métro ?
Y a-t-il une cave ou un local
àvélos ?
Comparez les loyers
> Le montant du loyer est fixé en général librement par le propriétaire.
Pour le calculer, cedernier prend, bien sûr, en compte tous les avantages de son bien, son emplacement, sasurface, sescaractéristiques, etc. Bien qu’il n’ait aucun intérêt
àlouer son bien trop cher, sous peine de ne trouver aucun locataire, comparez tout de même le loyer proposé aux tarifs qui sont habituellement pratiqués dans le quartier.
Dans le cas où le propriétaire est un investisseur, il peut, lors de l’acquisition de son bien, opter pour un investissement locatif. Cechoix fiscal impose des plafonds de loyers à ne pas dépasser et des plafonds de ressources pour les locataires qui souhaitent accéder
à la location de ce bien.
Pouroptimiser vos recherches, sachez que le niveau de
EN SAVOIR+
_ Les aides au logement
• L’APL (aide personnalisée au logement) vous permet de réduire la charge que représente votre loyer.
Ellen’est réservée qu’aux résidences principales faisant l’objet d’une convention entre l’État et le propriétaire. Ce régime engage le propriétaire
àlouer son bien pendant la durée de la convention en respectant le loyer maximum fixé pour toute la durée de la convention.
• L’ALF (allocation de logement à caractère familial) est réservée aux ménages ou personnes
à charge, marié(es) depuis moins de 5 ans et âgé(es) de moins de 40 ans au moment du mariage.
• L’ALS (allocation de logement à caractère social) est attribuée auxpersonnes dont les revenus sont modestes.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES solvabilité demandé pour accéder à la location d’un bien est en général équivalent
àtrois fois lemontant du loyer charges comprises. C’est habituellement ce que vous demanderont lespropriétaires que vous rencontrerez.
Laquestion des ressources estun sujet sensible pour eux, car ils cherchent au maximum
à éviter les situations d’impayés. Vous pouvez toujours, au besoin, et si vous avez la possibilité d’en avoir une, leurindiquer que vous disposez d’une caution (c’est-àdire unepersonne qui se portera garante pour vous) ou d’une caution bancaire, sous réserve que le propriétaire-bailleur n’aitpas souscrit à une GLI
(Garantie de Loyers Impayés).
Les propriétaires-bailleurs apprécieront que vous preniez lesdevants sur ce sujet.
Réussissez vos premières visites
> Pas toujours simple d’être attentif à ce qui ne se voit pas à l’œil nu.
Lors d’une première visite, on se concentre avant tout sur l’agencement des pièces, la surface du logement, son état général, mais rarement sur les petits détails. Soyez pourtant vigilant
à tout ce qui vous entoure et vérifiez bien le degré d’usure des équipements, installations et revêtements, sur l’état des appareils et installations
électriques, sur l’isolation desfenêtres. N’hésitez pas
àpréparer une liste de questions avant le début de la visite pour ne rien oublier (voir le tableau ci-contre). Sivous
êtes accompagné d’une agence immobilière, elle saura détecter avec vous les points forts et les points faibles du logement.
MÉMO
LES CLÉS D’UNE
EXAMINEZ :
SIE
revêtements au sol et aux murs ;
les peintures, les papiers peints ;
le fonctionnement des équipements
(chaudière, radiateurs, robinets, interrupteurs, VMC, etc.) ;
l’état des fenêtres (ouverture, isolation) ;
le câblage électrique (prise de terre) ;
la capacité du chauffe-eau ;
l’isolation thermique et phonique
(double vitrage, joints, nature de l’isolant intérieur ou extérieur) ;
le tableau électrique.
RENSEIGNEZ-VOUS SUR :
le voisinage ;
l’ensoleillement du logement ;
le système de chauffage (collectif ouindividuel) ;
le montant de la taxe d’habitation ;
les projets de travaux du propriétaire oude la copropriété ;
la possibilité de réaliser vous-même destravaux ;
le vis-à-vis.
DÉTECTEZ :
les tâches d’humidité (n’hésitez pasàtoucher les murs) ;
les bruits environnants (rues, voisins, parties communes…). Si vous visitez le logement plusieurs fois, essayez dele faire
à des heures différentes. Cela vous renseignera aussi sur l’ensoleillement.
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CHERCHER UNE LOCATION
COMMENT
CONSTITUER
MON DOSSIER
DE LOCATION ?
Les pièces à fournir
> Pour louer le logement de vos rêves,
il vous faudra être rapide, et plus particulièrement dans certaines villes et régions oùles biens en location ne restent jamais bien longtemps inoccupés. Certains sont loués dès la fin de la première journée de visite. Vous n’êtes pas le seul àchercher : un propriétaire privilégiera toujours les dossiers bien présentés et déjà constitués.
Partir bien préparé est donc essentiel. Pour chaque visite, préparez une copie des justificatifs suivants (pensez
àgarder les originaux sur vousaucas où onvous les demande) :
• une carte d’identité ou un passeport ;
• le dernier avis d’imposition ;
• les 3 derniers bulletins desalaire
;
• les 3 dernières quittances duprécédent logement ;
• la copie du contrat de travail ou l’attestation de l’employeur ;
• un relevé d’identité bancaire.
Les justificatifs interdits
> Pour lutter contre les discriminations
dans l’accès aulogement et préserver la vie privée du locataire, la loi de modernisation sociale a introduit l’interdiction de demander au candidat à la location certains documents.
> En matière d’identité,
votre bailleur ne peut pas exiger de photographie (hormis celle de la pièce d’identité), ni votre contrat demariage ou certificat de concubinage, ni le jugement dedivorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé « Par ces motifs », nid’extrait de casier judiciaire.
> En ce qui concerne votre santé,
il ne peut pas non plus vous demander votre carte d’assuré social ou votre dossier médical personnel, même sivous cherchez un logement adapté ou spécifique.
> Quant à vos finances et
àvotre emploi,
vous n’avez pasàtransmettre d’attestation devotre précédent bailleur indiquant que vous êtes à jour devos loyers et charges, dès lorsque vous pouvez présenter
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
FOCUS
Louer à plusieurs : ce qu’il faut savoir
La colocation est une solution de recours efficace, en particulier pour lesétudiants, dont le budget est restreint. La mise en commun des dépenses etlarépartition du budget locatif (loyer, charges et taxes) permet de vivre dans un espace de vie plus grand, mais il faut au préalable vous assurer que vos colocataires ont la même notion que vous durespect de la cohabitation. Pour un bail en colocation, vous serez tenu par une clause de solidarité liant tous les titulaires du bail jusqu’à lafin de celui-ci. Dans le cas d’un départ d’un des titulaires du bail, avec remplacement d’un autre titulaire pendant la durée dubail, vous devrez signifier cette demande auprès de votre propriétaire pour accord.À la réception de cet accord, un avenant au bail devra être établi.
d’autres justificatifs, nila copie de relevé de votre compte bancaire ou postal, ni d’attestation de bonne tenue decompte, ni d’attestation d’absence de crédit en cours, ni, sivous êtes travailleur indépendant, plus de deux bilans. Il ne peut pas non plus vous réclamer d’attestation de votre employeur si vous avez déjà fourni votre contrat de travail et vos derniers bulletins de salaire.
> Des garanties.
Et, bien sûr, illui est interdit d’exiger de vous une autorisation de prélèvement automatique, unchèque de réservation ou la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus deun mois de loyer en principal, en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription dela garantie autonome prévue
àl’article 2321 du Code civil.
Le dépôt de garantie
> Pour le propriétaire, le dépôt de garantie constitue tout simplement une garantie sur l’état de son bien :
en cas dedétériorations constatées lorsdel’état des lieux de sortie, ilen déduira le montant des frais de réparations éventuelles avant devous rembourser.
Ilcorrespond à 1 mois de loyer hors charges (sauf pour les baux soumis à une convention de l’État : possibilité deprendre
2 mois). Attention, il est encaissable à la date d’effet dubail et il vous est restitué
(entotalité ou en partie selon l’état des lieux de sortie et selon les sommes restant dues) dans un délai maximum de 2 mois déduction faite des sommes alors éventuellement dues.
Le garant
> La présence d’un garant rassure un propriétaire.
Pour lui, c’est une précaution supplémentaire : il fera appel
àcette personne si vous vous trouvez dans l’incapacité de payer votre loyer. Choisissez votregarant de préférence parmi vos proches, famille ou amis.
Pour se porter garant, un texte d’engagement écrit à la main estobligatoire etdoit être annexé au bail. Le document mentionne la nature etl’étendue de la caution.
EN SAVOIR+
_Si lepropriétairebailleur dispose d’uneassurance
prenant en charge lesloyers impayés, il ne peut pas bénéficier d’ungarant sauf pour lesétudiants et les apprentis.
_Vous ne savez pas comment financer votre dépôt de garantie ?
Financée par les organismes collecteurs du1 % patronal, l’aide aulogement locatif
Loca-pass ® propose desPrêts à Taux Zéro+.
Lademande doit être effectuée au plus tard 2 mois après la signature du bail.
Le montant duprêt ne peut être supérieur
à500 euros. Ildoit être remboursé dans les
3années qui suivent sonobtention avec la possibilité d’une première période dedifféré de paiement de3 mois, et avec desmensualités d’un montant minimum de20 euros. En cas de bail d’une durée inférieure à3 ans (cas des locations meublées), ladurée du prêt est alignée sur celle dubail. En cas de départ anticipé du logement
(avant la fin du bail), lesolde doit être remboursé après le départ, dans un délai maximum de 3 mois.
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CONNAÎTRE
LES REGLES
DE LA
LOCATION
Page 16
Que faut-il vérifier sur mon contrat de location ?
Page 18
Quelles sont les règles derévision des loyers ?
Page 20
Comment se répartissent lescharges ?
CONNAÎTRE LES RÈGLES DE LA LOCATION
QUE FAUT-IL
VÉRIFIER SUR
MON CONTRAT
DE LOCATION ?
EN SAVOIR+
_Même si un locataire a donné préalablement son accord, certaines clauses restent interdites :
parexemple, le bailleur ne peut pas interdire aulocataire d’héberger des personnes ne vivant habituellement pas avec lui ; il ne peut lui imposer un dépôt de garantie supérieur au montant légal ; il ne peut l’obliger à souscrire une assurance auprès d’une compagnie particulière, etc.
_ La rédaction d’un bailpour une location meublée est obligatoire.
Il est en effet dans l’intérêt de chacun dedisposer d’un tel document, sur lequel s’appuyer en cas de litige.
Le bail ou contrat delocation
> Le bail, ou contrat de location, est un contrat passé entre plusieurs personnes physiques ou morales.
Et, comme tout contrat, il engage la responsabilité de chacun des signataires. Quel que soit le type de logement mis en location (appartement, studio, maison…), il définit les obligations de chacune des parties –le locataire et le propriétaire-bailleur–, et régit leurs relations pendant toute ladurée d’occupation du bien.
C’estun document très important qui servira de référence tout au long de la location, notamment en cas dedoute sur les droits etles devoirs de chacun. Ildoit obligatoirement préciser
(conformément à l’article 3 delaloi du 6 juillet 1989) :
• le nom et la domiciliation dupropriétaire ;
• la date de prise d’effet ducontrat et sa durée ;
• la description du logement etdeses annexes (cour, cave, jardin, parking…) ;
• la surface habitable du logement indiquée sur lerelevé Carrez ;
• le montant du loyer, les modalités de paiement etderévision ;
• la destination du logement, c’est-à-dire l’usage qui sera faitdes locaux : habitation ouusage mixte d’habitation etprofessionnel ;
• la liste des parties communes en cas de copropriété
(ascenseur, espaces verts, local
à vélos ou àpoussettes, aires dejeux, parkings collectifs, piscine…) ;
• le contrat de location indique
également le montant du dépôt de garantie, le montant de la provision sur charges et leurs modalités de paiement, ainsi que les conditions de résiliation du bail (préavis) etles obligations des parties.
À noter : lors de la signature ducontrat, le propriétaire doitégalement vous remettre un extrait du règlement decopropriété qui vous permettra de prendre connaissance desrègles devie de l’immeuble et de jouissance des parties communes, et dela répartition des charges afférentes au lot. Lisez-le attentivement car chaque copropriété a ses particularités.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Le dossier de diagnostic technique
> En tant que locataire,
vousêtes en droit d’être informé sur les caractéristiques
énergétiques de votre logement et sur les risques qu’il représente.
Lors dela signature du contrat de location, lepropriétaire est censé vousremettre un dossier de diagnostic technique. C’est unétat des lieux précis de la performance énergétique de votre habitation et des risques naturels et technologiques auxquels elle est exposée. Ce dossier détaille aussi les risques d’exposition au plomb si votre logement a été construit avant le 1 er janvier 1949.
À noter : depuis le 1 er janvier
2011, la loi Grenelle 2 oblige les propriétaires et lesagences immobilières àindiquer laperformance énergétique dulogement dans les annonces immobilières.
Uneamélioration significative de l’information des locataires
(et acquéreurs) potentiels.
FOCUS
Faire appel à un garant ou une caution
Caution solidaire : la(les) personne(s) qui se porte(nt) caution s’engage(nt) au même titre que le locataire. Encas de défaillance du locataire, le propriétaire peut ainsi demander le paiement du loyer à l’un ou à l’autre. La dette est commune.
Caution bancaire : dans le cas où vous n’avez pas de garant, vous pouvez avoir recours à une caution bancaire. Renseignez-vous auprès de votre banque.
ala faculté de réduire la durée du bail à 9 mois (niplus ni moins) correspondant à l’année universitaire. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite estinapplicable.
À noter : un propriétaire peut
établir un bail d’une durée inférieure à 3 ans avec un minimum de 1 an, lorsqu’un
événement précis justifie qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles oufamiliales (articles 11 et 13 de la loi du 6 juillet 1989).
Laclause de reprise doit être stipulée dans le bail.
Durée du bail
> Pour un logement vide : loi7 juillet 1989.
Le bail est en général de 3 ans, engagement valable pour le locataire et le bailleur.
Le bail d’une durée de 6 ans est consenti si le bailleur est une personne morale
(hors SCI familiale).
> Pour un appartement meublé
(bail de droit commun)
Le bail de locaux meublés constituant la résidence du preneur doit être conclu pour unedurée de 1 an minimum, renouvelable par tacite reconduction. Lorsque lalocation est consentie
à un étudiant, le propriétaire
17
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
18
CONNAÎTRE LES RÈGLES DE LA LOCATION
QUELLES SONT
LES RÈGLES
DERÉVISION
DES LOYERS ?
La fixation du loyer
> Un balcon, des espaces verts, un ascenseur, une place de parking, etc.
Si la superficie reste déterminante, de nombreux critères influencent inévitablement lemontant définitif d’un loyer.
Leprix est fixé une première fois au moment de la signature du bail, mais il peut toutefois
être révisé une fois par an, en général à la date anniversaire du bail. Mais pas à n’importe quelle condition : le bail doit eneffet comporter une clause de révision. Sans cette clause, le propriétaire ne pourra réviser le montant du loyer. N’oubliez pas de vérifier si elle est présente dans votre contrat.
À noter : le loyer et les charges récupérables doiventêtre payés au terme convenu dans le bail, même enl’absence d’avis d’échéance.
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Calculer la révision de votre loyer
Le calcul de la révision d’un loyer s’effectue de la façon suivante :
LOYER ACTUEL X
IRL DU TRIMESTRE CONCERNÉ
IRL DU MÊME TRIMESTRE
DE L’ANNÉE PRÉCÉDENTE
Exemple :
Un bail est signé le 1 er octobre 2010 pour la location d’un appartement dontlemontant du loyer s’élève à
750 euros.
Le bail comprend la clause de révision duloyer quis’appliquera tous les ans à la date anniversaire. L’IRL à prendre en compte pour la révision dela 1 re année est celui du 3 e trimestre 2011 (120,95).
Leloyer sera révisé comme suit : 750 euros x (120,95 / 118,70) = 750 euros x 1,018.
Le nouveau montant du loyer sera donc de
764 euros
jusqu’à la prochaine révision.
Des augmentations contrôlées
> Votre propriétaire-bailleur vousdemande de payer plus ?
Attention, il ne peut lefaire quesous certaines conditions.
• Le loyer peut être révisé chaque année (seulement siune clause de révision le prévoit dans votre contrat) enfonction de la variation del’Indice de Référence des
Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
La modification prend effet
àla date précisée dans le bail.
Mais si aucune date n’est mentionnée, c’est le dernier
• Le propriétaire-bailleur pourra mettre en œuvre la procédure de renouvellement conformément à la loi permettant d’augmenter le loyer à échéance, dès lors que celui-ci est considéré comme manifestement sous-évalué, ou en cas de réalisation de travaux d’amélioration.
Ildevra notifier la demande de renouvellement à son locataire six mois au moins avant l’expiration du bail.
quisera retenu.
19
20
CONNAÎTRE LES RÈGLES DE LA LOCATION
COMMENT SE
RÉPARTISSENT
LESCHARGES ?
Trois catégories de charges locatives
> En plus du loyer,
le locataire doit s’acquitter des charges locatives (dites « récupérables ») telles qu’énumérées au décret du26 août 1987. Elles correspondent aux dépenses engagées par le bailleur, remboursables par le locataire au titre du logement qu’il loue.Elles sont exigibles sur justification en contrepartie :
• des services rendus liés
àl’usage des différents
éléments de la chose louée
(chauffage collectif, eau…) ;
• des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (ménage, maintenance des ascenseurs…) ;
• des impositions correspondant
à des services dont le locataire profite directement.
D’autres sont dites « non récupérables » pour le propriétaire. Elles concernent lesfrais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble, les travaux visant
à la conservation et au maintien del’immeuble en bon état d’entretien, voire
à son amélioration, les frais de prévention et de sécurité des installations. Votre propriétaire ne peut pas vous demander deles régler.
PRATIQUE
Habiter responsable
Il n’est pas rare que les dépenses relatives à l’usage du logement représentent l’équivalent de 1/3 du loyer. Mais elles ne sont pas incompressibles. Quelques réflexes vouspermettront de faire chaque jour de petites économies et « d’habiter responsable ».
Ces petits gestes feront la différence.
• Électricité : éteindre tous les appareils en veille ; privilégier l’éclairage naturel ; ne pas chauffer excessivement (19°C dans les pièces à vivre) ; faire fonctionner les machines
àlaver pendant les heures creuses, etc.
• Eau : ne pas laisser couler l’eau inutilement ; prendre des douches rapides plutôt que desbains ; traquer les fuites d’eau (un robinet qui goutte, c’est 50litres d’eau gaspillés par jour), etc.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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Une régularisation annuelle
> Le montant de la provision sur charges
est défini en fonction des résultats antérieurs et de l’état prévisionnel des dépenses, tenus à la disposition du locataire. Ellessont appelées sous forme de provisions en même temps que le loyer principal, mais le propriétaire doitprocéder à une régularisation aumoins annuelle. Si vous avez trop versé, vous percevrez un remboursement. A contrario, encas de moins-perçu, lepropriétaire vous réclamera lasomme manquante. S’il oublie de vous adresser la régularisation des charges, n’hésitez pas
à le relancer. Celavous évitera depayer dessommes trop importantes. Eneffet, l’action en paiement des charges locatives se prescrit par 5ans ; ainsi, àdéfaut de régularisation annuelle, le bailleur pourra réclamer le paiement des charges sur les cinq dernières années.
Qui paie quoi ?
> À la charge du locataire :
• une participation, au prorata, aux charges de chauffage collectif et de consommation d’eau ;
• une participation aux frais d’entretien de l’immeuble
(prestations de services : frais depersonnel pour la propreté,
• les taxes et impositions.
> À la charge du propriétaire-bailleur
• une participation en tant quecopropriétaire aux frais deréparation et de etde tous les équipements
• une participation aux frais deravalement et aux travauxd’amélioration prévusparlacopropriété ;
• la taxe foncière.
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EMMÉNAGER
CHEZ SOI
22
Page 24
Que se passe-t-il lors dela remise des clés ?
Page 26
Qui prend en charge lestravaux éventuels ?
Page 28
Comment déménager sereinement ?
Page 30
Qui entretient quoi ?
24
EMMÉNAGER CHEZ SOI
QUE SE PASSE-
T-IL LORS
DELAREMISE
DES CLÉS ?
L’état des lieux
> Avant de vous remettre lesclés,
le bailleur-propriétaire, ou l’agence immobilière, établit, en votre présence, l’état des lieux d’entrée. C’est en quelque sorte la photographie écrite de votre logement à l’instant où il vous est délivré. Il précise l’état de chaque équipement, de chaque revêtement et indique, de manière précise et objective, tous les petits défauts du logement. Une fissure, des rayures, des tâches sur les murs ou la moquette, un robinet usé,l’état de la cuisine et des sanitaires… tout est spécifié.
Unesécurité qui permettra d’éviter tout conflit sur l’origine d’une dégradation éventuelle.
L’état des lieux doit être dressé contradictoirement (en présence du locataire et du propriétaire).
Àdéfaut celui-ci devra être réalisé par un huissier de justice.
L’assurance
> Lors de l’établissement del’état des lieux,
l’agence ou le propriétaire vous demandera de lui remettre uneattestation d’assurance.
L’assurance multirisque et responsabilité civile souscrite par le locataire doit débuter au jour de l’état des lieux. Elle est en effet obligatoire pour vous prémunir contre les risques dedégâts des eaux, d’incendie, d’explosion, etc. L’assurance doit couvrir votre logement mais aussi ses dépendances.
N’oubliez donc pas de mentionner à votre compagnie d’assurances que vous disposez
EN SAVOIR+
_Dégradation ou usure normale ?
Les frais de remise en
état sont à la charge dulocataire s’il s’agit d’un manque d’entretien du logement, des
équipements mentionnés dans le contrat, des menues réparations et toutes lesréparations locatives sauf si elles sont occasionnées par lavétusté, malfaçons, vice de construction, uncas fortuit ou la force majeure.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
BON PLAN
Vous avez emménagé ?
Il est maintenant temps de vous équiper ou d’améliorer votre confort à domicile !
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(1) Voir conditions page 38.
* Sous forme d’offres de remboursements différés.
d’une cave, d’unbalcon, d’un garage, d’ungrenier, etc. Vous devrez maintenir et renouveler cette assurance pendant toute la durée du bail et en justifier au bailleur chaque année par laproduction d’une attestation.
Sachez que le défaut de production de ce document constitue un motif de résiliation du bail.
À noter : si vous êtes en colocation, veillez à ce que tous les colocataires soient assurés personnellement enresponsabilité civile.
> Une fois le bail signé
et l’état des lieux d’entrée réalisé avec production de l’attestation d’assurance, le propriétaire peut vous remettre les clés.
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Le Contrat d’Assurance Prévoyance Locataire
Pour vous prémunir contre les aléas de la vie, vous pouvez choisir desouscrire une assurance. Nous vous proposons le Contrat d’Assurance Prévoyance Locataire qui prend en charge votre perte de revenus, limitée au montant du loyer notamment en cas de perte d’emploi, d’incapacité detravail totale ou de décès accidentel. Vous pouvez le souscrire sans sélection médicale si vous avez entre 18 et 65 ans.
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EMMÉNAGER CHEZ SOI
QUI PREND
ENCHARGE
LESTRAVAUX
ÉVENTUELS ?
Un logement décent, uneobligation pour lepropriétaire
> Votre installation approche.
Avez-vous vraiment tout prévu ? Votre futur logement dispose-t-il de tous les équipements nécessaires
àson bon usage ? Sachez que, avant d’emménager et de signer votre état des lieux, le propriétaire-bailleur doitmettre à votre disposition un logement décent. Vérifiez bien avec lui l’état de marche duchauffage, du tableau réseaux d’alimentation en eau potable et d’évacuation deseaux usées, etc. Tout doit
être en bon état de marche.
De plus, le logement loué doit
être en bon état d’usage et deréparation ainsi que les
équipements mentionnés aucontrat de location, en bon
état de fonctionnement.
À noter : votre propriétaire souhaite changer la vieille chaudière à gaz contre des convecteurs électriques neufs ?
Sachez que vous ne pouvez pas vous opposer à ses projets d’amélioration et d’entretien.
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vous apporte une aide précieuse et des informations le devis le plus adapté à vos besoins.
(1) Voir conditions page 38.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Soumettre ses projets
à son propriétaire
> Envie de casser un mur, d’aménager de nouveaux rangements,
de changer l’escalier ou d’installer une douche ? Vous avez des projets plein la tête, mais avant de vous lancer, parlez-en à votre propriétaire. Pour vous engager dans des travaux qui modifieront la structure etl’agencement initial du logement, vous devez absolument, au préalable, obtenir son accord. Le partage des frais se fera au cas par cas.Si c’est une modification d’ordre essentiellement esthétique ou pratique, lestravaux risquent d’être entièrement à votre charge.
S’ils améliorent la qualité dulogement et lui donnent delavaleur, votre marge denégociation sera plus importante.
recommandée dans les cinq jours qui suivent les dégâts survenus ( jours ouvrés).
Certains Syndics mettent parfois à la disposition des locataires une liste d’artisans partenaires de la copropriété pour effectuer lesdevis de réparation dans lesmeilleurs délais. N’hésitez pas à les solliciter.
MÉMO
TRAVAUX, QUI PAIE QUOI ?
Que faire en cas desinistre ?
> En cas de fuite d’eau, d’infiltration ou, plus grave, d’incendie,
adressez-vous directement à votre assureur puis prévenez votre propriétaire ou votre agence immobilière.
Sile sinistre est couvert par votre assurance, c’est elle qui prendra en charge les frais liés aux travaux de réparation.
Maisattention : vous devez luienvoyer votre déclaration desinistre par lettre
LE PROPRIÉTAIRE
Remplacement d’une chaudière, deradiateurs ou de convecteurs enmauvais état de fonctionnement.
Réparation ou remplacement deséquipements vétustes.
Travaux de mise aux normes du réseau
électrique, d’isolation, de couverture.
Travaux d’installation du tout-à-l’égout.
Gros œuvre.
Travaux d’amélioration.
LE LOCATAIRE
Travaux de transformation du logement
àla demande du locataire (avec l’acceptation du propriétaire).
Travaux de remise en état du logement avant le départ du bien (si le propriétaire vous a stipulé, après acceptation des travaux, qu’il souhaitait que son bien retrouve sa disposition d’origine).
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EMMÉNAGER CHEZ SOI
COMMENT
DÉMÉNAGER
SEREINEMENT ?
Choisir la bonne formule, seul ou avec un déménageur
> Idéalement, un déménagement commence
àse préparer au moins
3 mois à l’avance.
Vouspouvez gérer votre déménagement seul
(enlouantsi nécessaire un véhicule utilitaire) ou avec l’aide d’un professionnel.
> Afin d’obtenir des devis,
évaluez le volume de vos meubles et affaires
àtransporter et précisez la distance à parcourir. Pour choisir votre date, évitez si possible les périodes les plus chargées (week-ends, fins de mois, vacances scolaires…), car ce sont aussi les plus chères.
> Si vous louez un véhicule utilitaire,
lisez attentivement le contrat de location, notamment les risques couverts (ou non), le montant et les conditions de la franchise. Si vous faites vos cartons vous-même, prévoyez des emballages de qualité et essayez d’en faire quelques-uns tous les jours. Renseignez-vous auprès de votre CAF, de votre mairie et même de votre employeur pour savoir si vous pouvez bénéficier de certaines aides financières.
> Faire appel à un professionnel.
En confiant votre déménagement à une entreprise spécialisée, vous aurez le choix entre plusieurs options. Emballage complet etsécurisé de tout ce que vous possédez, emballage partiel
(comme la vaisselle par exemple), stockage éventuel sivous devez quitter votre
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Besoin d’aide pour votre déménagement ?
Déménager n’arrive pas tous les jours !
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3partenaires déménageurs.
(1) Voir conditions page 38.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES ancien logement avant de vous installer dans le nouveau, transport, déballage, assurance, etc. Négociez bien votre devis, surtout sur les courtes distances. Avant de signer votre contrat de déménagement, vous devez bien vérifier ladate de livraison prévue. Certaines entreprises s’engagent sur le jour de retrait de vos meubles et cartons, mais pas sur celui de la livraison. Elles comptent parfois un supplément.
N’oubliez pas de remplir très scrupuleusement la
« déclaration de valeur », indispensable en cas de casse.
BON PLAN
Déclarer votre changement d’adresse
Pour vos démarches administratives, rendez-vous sur https://mdel.mon.service-public.fr et transférez en quelques clics vos nouvelles coordonnées aux organismes publics suivants : la Caisse d’allocations familiales (CAF), la Caisse primaire d’assurance-maladie (uniquement pour les salariés relevant durégime général), la Caisse d’assurance chômage, le service des impôts, l’administration du service national. Si vous êtes en profession libérale, donnez vos nouvelles coordonnées à l’URSSAF et à votre régime de retraite.
Les formalités administratives
> La résiliation du bail
(sivous êtes locataire). Notifiez votre congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou faites-le-lui signifier par acte d’huissier. Le préavis habituel est de 3mois, mais il peut
être réduit à1 mois, dans certain cas, etnotamment en cas de mutation professionnelle ou de perte d’emploi involontaire.
> Demandez dès la notification de votre congé
à votre bailleur
une date pourprocéder à l’état des lieux de sortie. La comparaison avecl’état des lieux d’entrée déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations
àeffectuer. Votre bailleur pourra déduire certains frais de réparation du montant de votre dépôt de garantie. Sachez toutefois que l’usure d’un logement et de ses équipements résultant d’un usage normal ne peut pas vous être imputée.
Après la remise des clés, le dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai maximal de 2 mois par votre bailleur.
> Le changement d’adresse.
Renseignez-vous auprès de
LaPoste concernant ses offres de réexpédition du courrier
(service payant). Par courrier recommandé, Internet ou téléphone, informez, le cas
échéant, et notamment : laCaisse primaire d’assurancemaladie, la mutuelle et la
Caisse de retraite, la Caisse d’allocations familiales, le Pôle emploi, le centre des impôts, votre(vos) compagnie(s) d’assurance (habitation, auto…), la Préfecture ou sous-préfecture pour la carte grise, votre(vos) agence(s) bancaire(s).
Transférez ou modifiez vos abonnements : électricité, gaz, distribution d’eau, téléphonie fixe, portable, câble, satellite,
Internet, journaux, magazines…
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30
EMMÉNAGER CHEZ SOI
QUI ENTRETIENT
QUOI ?
Le locataire entretient, le propriétaire répare
> Louer un bien immobilier suppose des droits,
comme celui d’habiter un logement décent, mais aussi des devoirs.
En qualité de locataire, vousavez la charge et la responsabilité d’entretenir votrelogement, d’assurer lebon fonctionnement des
équipements et d’effectuer lesmenues réparations locatives. Vous devez notamment entretenir les parties extérieures dont vous avez l’usage exclusif ( jardins privatifs, auvents, terrasses etmarquises, descentes d’eauxpluviales, chéneaux etsoufrières), mais aussi les parties intérieures (plafonds, murs, sols, parquets, moquettes nécessiter l’intervention d’unspécialiste pour leur maintenance. Les frais seront
àvotre charge.
À noter : le propriétaire, quantà lui, prend à sa charge les frais de réparation liés
àlavétusté et à l’usure deséquipements.
Contrats d’entretien
> Certains bailleurs oucertaines copropriétés font appel à des sociétés demaintenance spécialisées
pour l’entretien des équipements privatifs, telsquela chaudière, lechauffe-eau ou la robinetterie.
Généralement, ce type de frais est inclus dans vos charges locatives et réparti sur l’année.
et menuiseries). Pensez aussiaux ouvertures (portes, fenêtres, grilles…), ainsi qu’auxinstallations de plomberie et d’électricité.
Certains équipements, commedes appareils ménagers, desantennes individuelles, unecheminée ouune chaudière peuvent
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
MÉMO
RÉPARATIONS ET ENTRETIEN : QUI PAIE ?
Pas toujours évident de savoir qui paiequoi. La loi prévoit, pour simplifierles choses, quel’entretien courant du logement estàlacharge du locataire alors que lesréparations ou remplacements d’équipements incombent généralement au propriétaire-bailleur.
C’EST AU LOCATAIRE :
de changer les flexibles de douche et de remplacer les joints usés ;
d’entretenir les portes et les fenêtres ;
d’entretenir les vitrages
(masticetvitres);
de graisser et remplacer les serrures, gonds, charnières, poignées de portes ;
de maintenir propres les plafonds, murs et cloisons ;
de faire ramoner les conduits decheminée en état de marche ;
d’entretenir le jardin privatif (tonte de la pelouse, taille des arbustes…);
d’enlever la mousse sur les terrasses.
C’EST AU PROPRIÉTAIRE :
de réparer les chaudières, chauffe-eau, VMC (ventilation mécanique contrôlée), radiateurs ;
de remplacer les robinets, fenêtres, volets en mauvais état ;
de prendre en charge les réparations liées à l’usure deséquipements.
revêtements de sol ;
(canalisations, éviers…);
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32
ET SI JE VEUX
CHANGER DE
LOGEMENT ?
Les délais à respecter
> Avant de quitter votre logement,
vous devez adresser
à votre bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception l’informant de votre décision de quitter le bien,
3mois avant votre départ. Il s’agit du délai de préavis légal.
Mais certaines situations peuvent justifier un départ accéléré, comme la perte d’un emploi ouune mutation professionnelle, qu’elle soit à votre initiative ouàla demande de votre employeur. Le délai de résiliation de bail est alors ramené à 1mois à condition de produire unjustificatif. S’il y a plusieurs locataires, veillez à ce que chacun appose sa signature surla lettre de préavis.
La remise en état
> Au moment de quitter unlogement,
se pose la question de sa remise en état.
Ilfaut distinguer ce qui relève
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Envie de devenir propriétaire ?
Avant de donner votre préavis, vous avez sans doute réfléchi à l’endroit où vous souhaiteriez habiter après avoir quitté votre logement. Et la question d’un éventuel achat s’est peut-être posée. Pour vous aider à y voir clair dans les démarches et les étapes quivous attendent, mais aussi pourvous apporter des informations précises sur les options qui s’offrent
àvous (neuf ou ancien, dispositif
Scellier…), Nexity vous accompagne tout au long de votre réflexion.
Vous pouvez faire appel aux conseillers de notre réseau (plus de 200agences sur tout le territoire) et poser toutes vos questions au 30 23.
QUESTION
IMMO
ACHETER OU LOUER ? NEUF OU ANCIEN ?
UNE QUESTION ?
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* Appel gratuit depuis un poste fixe, coût normal d’une communication depuis un mobile (non surtaxé).
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
FOCUS
Le droit de préemption
Pour les appartements non meublés, vous bénéficiez d’une priorité pour devenir propriétaire sivotre bailleur vous notifie un congé pour vente ou une purge de droit de préemption en cas de première vente après mise en copropriété de l’immeuble. Ce congé doit être notifié 6 mois avant l’échéance du bail, le droit de préemption peut être notifié à tout moment. Ces offres précisent, entre autres choses, les conditions de vente. Vous disposez d’un délai de 2 mois pour préempter, délai qui court à compter de la notification du congé ou du droit de préemption. del’usure normale (à la charge du bailleur) ou des dégradations que vous avez causées. Faites lepoint minutieusement car votre propriétaire n’hésitera pasà retenir une part de dépôt de garantie pour payer les réparations qui lui sont dues.
Avant de rendre les clés, prévoyez un grand nettoyage, carl’appartement doit être impeccable. Pensezaux meubles fixes, àl’électroménager, sansomettre le dispositif deventilation et les peintures.
Ilfaudra également nettoyer leshuisseries, les interrupteurs, les prises électriques, mais aussi les vitres (en cas de fêlure, il sera nécessaire de changer la vitre) etles sols. Aubesoin, procéder
àun nettoyage énergique
(telundétartrage), à une petiteréparation (le simple remplacement d’un joint peut suffire en cas de petite fuite) ouau changement du produit défectueux ou endommagé
(comme un flexible de douche).
Ne faites pas d’impasse.
L’état des lieux desortie
> Avant de quitter le logement,
vous devez procéder
à l’état des lieux desortie. À vous de convenir dela date du rendezvous : unequinzaine de jours avant de quitter les lieux est un délai satisfaisant et vous laisse de surcroît le temps de procéder aux remises en état nécessaires.
Afin que son déroulement soitoptimal, l’eau et l’électricité doivent être en service afin devérifier le bon fonctionnement des réseaux etdes équipements listés dansle bail. Le bailleur vérifiera aussi, en plus de l’état depropreté général, le bon
état des portes, des fenêtres, desvolets, etc. Pour terminer, ilprocédera ensuite
à l’énumération éventuelle desremises en état nécessaires quivous seront facturées.
EN SAVOIR+
_ N’oubliez pas que,
quel que soit ledélai quivous estimposé, vous devezpermettre lavisite dulogement loué dansle respect desconditions légales.
_ Le propriétaire a2mois
pour vous restituer votredépôt de garantie
à compter de l’état deslieux de sortie.
Au-delà de ce délai, rappelez-lui, par lettre recommandée, l’obligation de vous verser la somme sanstarder.
BON PLAN
Trois autres guides pratiques pour répondre à vos questions
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
LEXIQUE
BAIL / BAILLEUR
Le bailleur est une personne physique ou morale, il est propriétaire d’un immeuble ou d’un logement, qui loue ses biens au moyen d’un contrat de location.
Ce contrat, aussi appelé bail, régit les relations entre le bailleur et le locataire pour toute la durée de la location. Un bail est conclu pour une durée de 3 ou 6ans (sauf bail de courte durée) pour un logement vide. Il peut être renouvelé.
Pour un bien meublé: bail de 1an ou 9 mois minimum pour les étudiants (bail non reconductible destiné aux étudiants).
COLOCATION
La colocation permet à plusieurs locataires departager le même logement, ce qui présente des avantages significatifs tant au niveau humain que financier. Leurs noms sont précisés dans le bail, ce qui les lie les uns aux autres pour toute la durée du contrat. Une clause de solidarité prévoit qu’en cas de défaut de paiement de l’un des colocataires, les autres occupants (et les garants) sont tenus de payer la part du loyer qui lui incombait. La dette est commune.
CAUTION
À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, la caution est la ou les personnes qui se porteront garants auprès du bailleur, au nom du locataire.
En cas d’impayé, c’est vers elle(s) que le bailleur se tournera pour percevoir son loyer.
CHARGES LOCATIVES
Elles sont imputables au locataire. On les appelle aussi charges récupérables, puisqu’elles sont avancées par le propriétaire-bailleur, qui les récupère sous forme de provision et de régularisation auprès de sonlocataire.
Elles concernent les dépenses propres aux locaux loués (eau, énergie…) etles dépenses collectives liées à l’entretien de l’immeuble
(menues réparations, participation aux frais defonctionnement etdemaintenance).
CHARGES NON RÉCUPÉRABLES
Elles sont payées par le propriétaire. Elles regroupent notamment les frais de gestion etd’administration de l’immeuble, les travaux de réparation ou de conservation, les dépenses pour le maintien de l’immeuble en bon état.
Elles ne peuvent être imputées au locataire.
Elles sont déductibles des revenus fonciers sauf exclusions prévues par la réglementation fiscale.
DÉPÔT DE GARANTIE
C’est la somme que le locataire verse au propriétaire-bailleur le jour de la signature du contrat de location. Elle s’élève généralement
à 1 mois de loyer hors charges. Après l’état des lieux de sortie, en fin de bail, le propriétaire devra la restituer au locataire dans un délai maximum de deux mois. Déduction faite le cas
échéant des sommes restant dues au bailleur, notamment au titre des charges locatives
àrégulariser ou pour réparations, remise en
état, ou dont le bailleur pourrait être rendu responsable du fait du locataire.
INDICE IRL
C’est l’indice de référence des loyers. Il est publié par l’INSEE à partir de la somme pondérée d’indices représentatifs, notamment de l’évolution des prix à la consommation.
Sicela est prévu dans le bail, le propriétaire est en droit de réviser chaque année son loyer, enfonction de cet indice.
Nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l’année précédente).
LOCA-PASS ® / MOBILIPASS
Il s’agit d’aides au logement locatif, financéespar les organismes collecteurs du
1 %Logement, accessibles aux locataires de moins de 30ans, aux salariés du secteur privé, etc. Loca-pass ® (renommé Action Logement en 2009) est un Prêt à Taux Zéro+ qui permet au locataire de financer son dépôt de garantie.
Mobilipass est une aide à la mobilité.
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LOCATION MEUBLÉE
Un logement meublé doit comporter un lit avec couverture, une table et des chaises, un placard, des luminaires, des rideaux, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine. Un inventaire des biens doit être dressé. La durée du contrat est soit de 1 an minimum ou 9 mois minimum pour un étudiant et est particulièrement adaptée aux situations transitoires (études, changement de situation familiale, mobilité professionnelle temporaire). S’ajoute à cela le délai court d’un mois pour en résilier le bail.
SOUS-LOCATION
La sous-location est le fait qu’un locataire mette
à la disposition d’une autre personne tout ou partie de son logement, moyennant une participation financière. Elle n’est pas interdite
à condition que le propriétaire ait donné son accord. Si le locataire va contre son avis, il serait en droit de demander la résiliation du bail et d’exiger des dommages et intérêts. S’il accepte, le locataire peut rédiger un contrat de souslocation, mais celui-ci reste responsable, devant le propriétaire-bailleur, du paiement du loyer prévu par le bail et d’éventuelles dégradations occasionnées par son sous-locataire.
LOGEMENT DÉCENT
Tout propriétaire-bailleur doit veiller à la décence des conditions de vie qu’offre son logement. Tant en matière de sécurité que deconfort : garde-corps, chauffage en bon
état de marche, installations électriques aux normes, eau potable, systèmes d’évacuation pour les sanitaires et la cuisine, ouvertures en bon état, volets, etc. Le propriétaire est tenu derespecter les normes de décence définies parle décret du 30 janvier 2002, même en cours de contrat.
TAXE D’HABITATION
C’est l’impôt qui s’applique à chaque occupant d’un bien immobilier. Cela concerne les locataires, les propriétaires-occupants ou les personnes logées à titre gratuit. Elle est payée par la personne qui habite le logement au 1 er janvier de l’année d’imposition.
LOI CARREZ
Cette loi impose au propriétaire d’indiquer lasurface privative de son bien s’il souhaite le louer ou levendre. La surface selon la loi Carrez, précise la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. La surface des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne peut être intégrée à la superficie privative, tout comme les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m 2 (une chambre de bonne par exemple).
Dans le cadre d’une location soumise à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit indiquer surlebail la surface habitable du logement ; celle-ci étant définie à l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
TEOM = TAXE D’ENLÈVEMENT
DESORDURES MÉNAGÈRES
Elle est incluse dans la taxe foncière et est payée par le propriétaire. En cas de location du bien, le propriétaire en demande le remboursement au locataire lors de la régularisation annuelle des charges locatives encas de versement mensuel d’une provision sur charges.
TAXE FONCIÈRE
Elle s’applique à tous les biens immobiliers situés en France. C’est au propriétaire de la payer. Elle fait partie des impôts fonciers au même titre que la taxe d’habitation.
Elle est déductible des revenus fonciers (hors
TEOM si le logement est loué).
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NOTES
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MENTIONS LÉGALES
Page 25 : Solutions Équipement Habitat
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
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Page 26 : Solutions Travaux
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-La Défense Cedex – RCS Nanterre 491 345 302
– N o ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 28 : Solutions Déménagement
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491 345 302
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ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
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Direction de la Communication et de la Marque
Nexity janvier 2012
Conception-réalisation :
Illustrations : Matthieu Forichon (Comillus).
Crédits photo : photothèque Nexity / DR
Crédits architectes : Antony Bechu (couverture).
Dans notre vie, l’immobilier occupe une place centrale. C’est vrai pour chacun, quels que soient ses revenus, son âge, sa situation géographique et ses besoins. On a tous des projets immobiliers. Que ce soit pour louer un logement, acheter sa résidence principale ou un terrain à bâtir, investir dans un appartement, vendre sa maison ou encore gérer son bien pour le valoriser et optimiser ses revenus. Parce qu’un projet immobilier n’est pas un acte banal, il soulève de nombreuses questions.
C’est pourquoi Nexity a conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques » pour faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant tout au long de votre parcours immobilier.
Ce guide « LOUER » n’a qu’un objectif : vous donner des repères et vous apporter des solutions pour que votre projet immobilier soit une réussite.
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une belle vie immobilière
VENDRE
vos questions / nos réponses
Les guides pratiques de Nexity
SOMMAIRE
IDENTIFIER SON PROJET
/ p. 4
> Pourquoi chercher à vendre ?
> Quel est le meilleur moment ?
> Quelles solutions pour acheter un nouveau bien ?
> Comment vendre un bien occupé ?
> Quelles sont les modalités du viager ?
> Comment vendre un bien en SCI ?
> Auprès de qui puis-je vendre mon terrain ?
CONCRÉTISER LA VENTE
/ p. 18
> Comment préparer la vente ?
> Passer par une agence ou vendre moi-même ?
> À quoi engage un mandat ?
> Quelles sont les étapes clés ?
ET SI JE VEUX ACHETER UN AUTRE BIEN ?
/ p. 28
LEXIQUE
/ p. 30
Quel est le meilleur moment pour vendre un bien immobilier ? Comment vendre un logement occupé ?
Àquoi engage un mandat ? Quelles sont les étapes clésd’une vente ? Chez Nexity, nous savons combien lesprojets immobiliers soulèvent de questions et nécessitent des réponses claires et concrètes. C’est pourquoi nous avons conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques ». Pour vous aider à concrétiser vos projets et faciliter toutes vos vies immobilières, envous accompagnant tout au long de votre parcours.
Vous y trouverez des conseils pratiques, des repères, desbons plans ainsi que nos solutions pour rédiger votre annonce, trouver un acquéreur rapidement, faire réaliser les diagnostics obligatoires, organiser votre déménagement… Une mine d’informations utiles et pratiques pour une belle vie immobilière !
Bonne lecture.
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IDENTIFIER
SON
PROJET
4
Page 6
Pourquoi chercher à vendre ?
Page 8
Quel est le meilleur moment ?
Page 10
Quelles solutions pour acheter un nouveau bien ?
Page 12
Comment vendre un bien occupé ?
Page 14
Quelles sont les modalités du viager ?
Page 16
Comment vendre un bien en SCI ?
Page 17
Auprès de qui puis-je vendre mon terrain ?
IDENTIFIER SON PROJET
POURQUOI
CHERCHER
À VENDRE ?
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EN SAVOIR+
_ Changement de situation familiale
Un divorce peut vous obliger à revendre un bien immobilier.
Si vous étiez marié sous le régime de la communauté de biens, le prix de vente sera, dans la plupart des cas, divisé en deux parts
égales. Si vous étiez marié sous le régime de la séparation de biens, le partage dépendra de l’apport effectué par chacun des époux lors de l’achat du bien.
Acheter une nouvelle résidence principale
> Avec le temps, votre famille s’est agrandie,
votresituation professionnelle a évolué, vos envies d’espace aussi… Bref, le logement dont vous êtes propriétaire n’est plus adapté à vos besoins, et vous souhaitez acheter une nouvelle résidence principale. C’est le moment de vendre votre bien pour bénéficier de sa plus-value, et d’en acquérir un nouveau avec un capital supérieur. Si vous n’avez pas encore trouvé votre logement idéal, vous pouvez, bien entendu, faire appel à nos conseillers pour vous aider.
Les agences Nexity peuvent vous proposer des biens immobiliers dans toute la
France, dans le neuf ou l’ancien, ce qui nous permet de cibler vos besoins.
À noter : à compter du
1 er février 2012, la plus-value sur la revente d’une résidence secondaire, d’un local commercial ou d’un terrain sera imposable pendant
30 ans après son acquisition
(contre 15 ans auparavant).
La taxe s’élèvera à 32,5 % les cinq premières années puis diminuera de 2 % par an les dix années suivantes, de 4 % à partir de la 17 e année et de 8 % entre la 25 e et la 30 e année.
_ Indivision
Si un bien immobilier a été acheté à deux personnes ou plus, c’est-à-dire en indivision, sa vente nécessite l’accord de tous les membres. Vousdevez décider àl’unanimité du prix devente du bien immobilier et de la règle de partage.
Sachez que vendre un bien sans l’accord de tous les propriétaires indivis est possible au terme d’une procédure judiciaire.
Investir dans l’immobilier locatif
> Plutôt que de racheter unbien que vous occuperez,
vous souhaitez peut-être vendre pour investir dans l’immobilier locatif. C’est, en effet, un moyen efficace de placer votre argent tout en percevant des revenus complémentaires grâce aux
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES loyers générés. Sachez que, dans l’immobilier neuf, des avantages fiscaux très avantageux sont proposés dans le cadre du dispositif Scellier
( jusqu’au 31 décembre 2012) ou de la loi Censi-Bouvard.
Vous trouverez des informations sur les dernières évolutions de ces dispositifs sur notre site Internet www.nexity.fr.
À noter : tout produit d’investissement, ou de défiscalisation immobilière, doit faire l’objet de votre part d’une analyse rigoureuse.
Ilcomporte, en effet, des risques, comme celui de perdre l’avantage fiscal lié à un bien immobilier qui n’est pas loué pendant la durée minimale obligatoire de la loi.
Se constituer une épargne
> Vendre un bien immobilier est un bon moyen de se constituer rapidement une
épargne.
Si vous n’êtes pas forcé de vendre dans l’urgence, prenez votre temps pour revendre à un moment stratégique, quand les prix du marché vous sont favorables.
En rachetant un logement moins cher, vous pourrez faire fructifier le capital restant et générer des revenus complémentaires.
Compléter sa retraite
> Quand on est retraité ouque l’on approche de l’âge dela retraite,
vendre son bien immobilier pour en acheter un moins cher peut être une bonne solution de complément d’épargne retraite. Sachez, dans ce cas, que vous pouvez tout
à fait vendre votre bien sans le quitter, en recourant à la vente en viager : elle vous permettra de percevoir un revenu complémentaire tout en gardant la jouissance de votre logement (voir notre chapitre
« Quelles sont les modalités du viager ? », page 14).
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Question Immo
Comment estimer votre bien ?
Quelssont les diagnostics obligatoires avant de vendre ?
Préférez-vous confier à votre agence un mandat exclusif ou un mandat simple ? Nous le savons, unprojet de vente immobilière suscite de nombreuses interrogations.
Pour vous aider à y voir plus clair,
Nexityrépond à toutes vos questions : nos conseillers, joignables par téléphone7 jours sur 7, de 9 heures
à 21 heures, vous fournissent des réponses claires et concrètes afin de simplifier votre projet au maximum.
QUESTION
IMMO
ACHETER OU LOUER ? NEUF OU ANCIEN ?
UNE QUESTION ?
30 23
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7/7
DE 9H À 21H
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IDENTIFIER SON PROJET
QUEL EST
LE MEILLEUR
MOMENT ?
Connaître les tendances du marché
> Choisir le bon moment pour vendre son bien n’est pas si simple.
Pour une bonne raison : les prix de l’immobilier fluctuent sans cesse et ne suivent pas les mêmes
évolutions d’une région à une autre, ou même d’un quartier
àl’autre. Se renseigner sur les tendances du marché est donc primordial si vous souhaitez vendre au meilleur moment etdonc au meilleur prix.
Pourconnaître la valeur deslogements, il existe des bases de données et des indices immobiliers. Calculés sur destransactions déjà réalisées, ceux-ci indiquent notamment la hausse ou la baisse des prix du mètre carré.
Pour des informations fiables etactualisées, vous pouvez interroger nos conseillers dans l’agence Nexity la plus proche de chez vous.
Investissement loi Scellier : revendre la bonne année
> Si vous avez effectué un investissement dit Scellier libre,
vous devrez louer le bien pendant au moins 9 ans avant de le revendre. Ce délai est porté à 15 ans pour un Scellier dit social. Attention, le nonrespect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Solutions Travaux (1)
vous apporte une aide précieuse et des informations
CHIFFRE CLÉ
71 jours
C’est le délai moyen constaté pour vendre un appartement, et 85 jours pour vendre une maison. (Chiffres du 1 er trimestre 2011 constatés dans le réseau Century 21 France.)
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
Crédit : prévoir lespénalités de remboursement anticipé
> Si vous avez souscrit un crédit pour acheter votre bien
et qu’il court toujours au moment de la revente, sachez que vous devrez reverser à l’établissement prêteur le capital restant dû et, souvent, des « pénalités de remboursement anticipé »
(sauf si vous avez pensé à négocier un remboursement anticipé sans pénalités au moment de la souscription de votre prêt). Ce remboursement se fait en une seule fois, grâce
à ce que vous rapportera la vente de votre bien.
La consultation du tableau d’amortissement du prêt remis par votre banque vous aidera à calculer la somme
à débourser.
Faire des travaux avant de vendre
> Si vous avez le temps et le budget nécessaires,
il peut être intéressant de faire des travaux de rénovation et/ou d’embellissement dans votre logement avant de le vendre. Refaire votre toiture, améliorer l’isolation, changer vos fenêtres ou juste rafraîchir vos murs peut accélérer sensiblement votre vente.
Pour déterminer les rénovations prioritaires, mettez-vous
à la place de l’acheteur et demandez-vous ce qui pourrait le dissuader de se projeter dans votre bien. Gardez à l’esprit que, pour lui, cet achat est peut-être l’investissement d’une vie.
EN SAVOIR+
_ Le home staging
Concept venu des
États-Unis, le home staging peut vous permettre d’accélérer lavente de votre bien
àmoindres frais et sans avoir à baisser votre prix de départ. Le principe decette tendance : favoriser le coup de cœur chez l’acheteur endépersonnalisant votre décoration intérieure. Vous pouvez « home stager » vous-même ou faire appel à nos conseillers en agences immobilières – cela fait aussi partie de nos expertises.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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IDENTIFIER SON PROJET
QUELLES
SOLUTIONS
POUR ACHETER
UN NOUVEAU
BIEN ?
Vendre avant ou après un autre achat ?
> Quand on souhaite vendre sa résidence principale pour en acquérir une nouvelle,
le principal problème qui se pose est souvent lié au délai. Vous devez choisir entre vendre votre premier bien avant d’acheter le second ou après, et ce dilemme peut être source de stress.
Dans le premier cas, vous
êtes contraint, entre la vente et le nouvel achat, de trouver
Dans le second, vous êtes momentanément propriétaire de deux biens et devez débourser de l’argent sans avoir récupéré votre capital de départ. Pour vous aider à y voir plus clair et éviter les écueils liés à ces deux situations, voici quelques informations essentielles.
La vente avant achat, la solution sérénité
> Vendre avant d’acheter un autre bien comporte un avantage notable :
vous récupérez un capital que vous pouvez aussitôt réinvestir dans l’achat du bien suivant, ce qui peut notamment vous éviter desouscrire un crédit. Si vous avez tout de même besoin d’emprunter, votre banquier, rassuré par votre apport, pourra vous proposer des conditions d’emprunt attractives. Avec cette option, vous connaissez l’apport dont vous disposez précisément au moment d’acheter un nouveau bien et ne risquez pas de faire un écart
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Ce service intégré est sans engagement. Vous choisissez librement l’offre de prêt qui vous convient le mieux.
Notre seul objectif est la réussite de votre projet immobilier en vous donnant accès aux meilleures conditions de financement, négociées auprès des partenaires bancaires* que nous avons sélectionnés avec soin.
(1) Voir conditions page 34.
* Voir liste sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
de budget. Le seul inconvénient de la vente avant achat est la question de votre logement entre la cession de votre habitation et l’obtention de la nouvelle. Il se peut que vous soyez obligé pendant quelque temps de vous faire héberger par des proches ou de redevenir locataire. En cas de location, vous pouvez compter sur nos annonces de biens en location, elles vous permettront de vous trouver un toit le temps qu’il faudra.
L’achat avant la vente avec le prêt-relais
> Si vendre avant d’acheter est l’option idéale,
ce n’est pas toujours possible car le bien de ses rêves se présente rarement quand on s’y attend.
De crainte de laisser passer le logement que vous cherchez, vous pouvez donc choisir de l’acheter avant d’avoir vendu levôtre, en souscrivant auprès d’une banque un prêt achat-revente, ou prêt-relais.
Ceci vouspermettra de couvrir momentanément votre besoin de financement, dans l’attente des fonds provenant de la vente de votre logement actuel. Mais attention, cette solution peut vous coûter cher si vous ne vendez pas rapidement. Leprêt-relais est un emprunt de courte durée
(souvent 2 ans maximum) que vous soldez, sans pénalité, lors de la vente de votre premier bien. Quelleque soit la durée devotre engagement de remboursement, votre prêtrelais s’arrête immédiatement avec la vente de votre bien.
EN SAVOIR+
_ Calcul du prêt-relais
Le montant du prêtrelais se calcule à partir de la valeur du bien
à vendre, déduction faite des encours de vos emprunts ainsi que de la décote appliquée par les établissements prêteurs. Les banques ne vous prêtent généralement qu’entre
60 % et 90 % de ce solde. Pour obtenir les meilleures conditions de prêt, une bonne estimation de votre bien est capitale. Les banques apprécient une estimation réalisée par un expert, synonyme de prix réaliste et donc de vente rapide.
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IDENTIFIER SON PROJET
COMMENT
VENDRE UN
BIEN OCCUPÉ ?
Prévenir ou non votre locataire
> Quand on décide de vendre un bien, il est parfois loué, et ce cas de figure demande bien sûr de respecter quelques règles,
qu’elles soient juridiques ou de simple courtoisie. Pour commencer, sachez qu’il est tout à fait possible de vendre votre logement occupé. Autrement dit, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail pour déclencher la vente. Vous devrez simplement, dans ce cas, faire figurer la mention
« vente occupé » sur votre annonce.
Les conditions de visites
> Naturellement, le respect de la vie privée de votre locataire est primordial.
Lorsque vous vendez votre bien, il est donc impossible de procéder à des visites sans l’eninformer prioritairement.
Àl’établissement du bail, une clause de droit de visite a pu
être incluse, stipulant que les visites sont autorisées dans la limite de 2 heures par jour, du lundi au samedi hors jours fériés. Si cette clause ne figure pas dans le bail original, vous devez vous mettre d’accord avec votre locataire sur les plages horaires consacrées aux visites. Dans les deux cas, il est bien sûr préférable d’organiser de pair un planning. C’est le locataire, et lui seul, qui peut autoriser la visite du logement
EN SAVOIR+
_ Contrat de location
Lors d’une vente d’un bien occupé, le compromis de vente doit signaler que le logement est loué.
L’acheteur confirme ainsi avoir pris connaissance des conditions de location et s’engage à poursuivre le contrat en les respectant.
_ Dépôt de garantie
C’est au nouveau bailleur qu’il incombe de le restituer lors du départ du locataire, et ce, même si le montant n’a pas été transféré au moment de la vente.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
PRATIQUE
Les variables de la décote
Le prix de vente d’un logement vendu occupé connaît généralement une décote par rapport au prix d’un bien similaire vendu libre. Plusieurs critères rendent cette décote extrêmement variable, à savoir : le montant du loyer, le type de location (meublée, soumise à la loi de 1948…), le temps restant àcourir au bail et l’âge du locataire. Ladécote peut aller de 10 % à 50 % suivant les conditions.
en son absence. Notre conseil : faites de votre locataire le partenaire de vos visites en le dérangeant le moins possible avec votre projet de vente, et en lui donnant
à temps les informations pour s’organiser. En échange de ce respect, ilaura sans doute
à cœur, comme vous, de présenter l’appartement sous son meilleur jour.
pour une raison simple : votre locataire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de préemption
–autrement dit, une priorité sur tous les autres acheteurs pour acquérir votre logement.
À réception de ces informations, votre locataire dispose d’un délai de 2 mois
(les deux premiers du préavis) pour vous répondre. Si votre locataire se déclare acheteur avant la fin de ce délai, la vente doit être réalisée dans les
4 mois suivants. Sinon, vous devenez libre de vendre votre bien à un tiers.
Libération du bien et droit de préemption
> L’inconvénient d’un bien que l’on vend occupé est qu’il perd souvent un peu deson pouvoir d’attraction et donc de sa valeur.
Les acheteurs préfèrent en effet investir dans un bien qu’ils peuvent occuper, rénover ou remettre en location
à leurs conditions tout de suite. Mais, pour libérer votre bien, certaines règles sont
à respecter. Pour commencer, vous devez obligatoirement informer votre locataire d’un
« congé pour vente » 6 mois avant la fin de son bail
(ou 3 mois seulement pour les locations meublées), par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez, par la même occasion, l’informer des modalités de la vente,
13
IDENTIFIER SON PROJET
QUELLES SONT
LES MODALITÉS
DU VIAGER ?
Le viager, mode d’emploi
Viager occupé et viager libre
> La vente en viager est une solution qui consiste à vendre votre bien (en conservant ou non sa jouissance),
en contrepartie d’une rente versée par l’acheteur pendant toute la durée de votre vie. Dans ce type de transaction, le vendeur est appelé « crédirentier », et l’acquéreur, « débirentier ». Le versement au crédirentier d’une partie de la valeur immobilière, appelée « bouquet », est généralement pratiqué. Si tout propriétaire d’un bien peut légalement prétendre à ce type de vente, il est généralement plus utilisé et conseillé pour les personnes retraitées souhaitant compléter leurs revenus de façon substantielle.
Il existe deux types de vente en viager : le viager dit occupé, qui est le plus courant, et le viager dit libre. Dans le cas d’une vente en viager occupé, vous disposez d’un droit d’usufruit qui vous permet de continuer
à vivre dans le bien après sa vente. Bien que celui-ci appartienne désormais
à quelqu’un d’autre, vous restez ainsi « chez vous » autant de temps que vous le souhaitez, car le logement ne sera disponible pour le débirentier qu’à la fin de votre vie. En revanche, pour les ventes en viager libre, vous ne disposez plus du logement après sa vente, et l’acheteur peut investir les lieux comme il le souhaite. Mais ce type de viager est beaucoup plus rare, car il est nettement plus cher et séduit donc moins les acheteurs potentiels.
Les avantages du viager
> En fonction de votre situation, la vente en viager peut s’avérer très avantageuse.
Le bouquet versé préalablement peut constituer un joli capital que vous êtes libre de faire fructifier ou d’utiliser à votre convenance. Sachez aussi que, fiscalement, la rente perçue vous fait bénéficier d’un abattement d’imposition suivant votre âge. Enfin, la vente en viager vous permet de faire une opération financière tout en gardant l’usage de l’appartement que vous avez toujours connu.
Un vrai « plus » quand on est attaché à son toit.
Vos droits et ceu de l’acheteur
> Lorsque vous proposez la vente de votre bien en viager,
c’est à vous de décider de la jouissance ou non de votre bien, ainsi que de la nécessité du versement d’un bouquet.
Sachez qu’en cas de nonrèglement des rentes par le débirentier (la principale obligation de ce dernier), vous pouvez demander l’annulation de la vente devant les tribunaux afin de redevenir propriétaire, à charge, pour le débirentier de vous indemniser.
Le débirentier, quant à lui, peut vous demander de payer la taxe d’habitation, les charges locatives ou encore d’effectuer les petites réparations dites d’entretien et de conserver un contrat d’assurance.
EN SAVOIR+
_ En cas de revente duviager
Sachez que l’acheteur peut, à tout moment, revendre le viager.
Lenouvel acquéreur s’engagera alors devant le notaire à vous verser une rente à des conditions identiques lors de la signature.
_ Transmission auconjoint
Si le contrat de vente viagère concerne un couple marié, sachez que le conjoint survivant percevra la totalité de la rente. Attention, donc, àbien le stipuler.
_ Décès prématuré del’acheteur
Dans le cas du décès de l’acheteur avant celui du vendeur, c’est à ses héritiers qu’il incombera de verser la rente.
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16
IDENTIFIER SON PROJET
COMMENT
VENDRE
UN BIEN
EN SCI ?
EN SAVOIR+
_ Exonération de la taxe sur la plus-value
La cession des parts d’un bien vendu en SCI est exonérée, dans deux situations, de la taxe des plus-values. C’est le cas lorsque le logement est la résidence principale d’un associé et que le bien immobilier est détenu depuis 30 ans, ou que le prix de vente est inférieur
à 15 000 euros.
Vente à l’unanimité ou revente des parts
> La vente d’un bien détenu par une SCI
nécessite en principe le consentement des associés aux conditions de majorité définies dans les statuts. Vous pouvez
également opter pour une vente des parts de la SCI.
Dans ce cas, l’objet de la vente porte sur des parts de sociétés et non sur le bien détenu.
Répartition de la plus-value
> Un bien immobilier appartenant à une SCI est soumis au régime des plusvalues.
Lorsque ce bien est vendu, les associés doivent donc supporter l’imposition correspondante en fonction desparts de chacun. Les associés qui vendent leurs parts sont également soumis
àla taxation de la plus-value.
Dans ce cas, pour calculer la
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
AUPRÈS
DE QUI PUIS-JE
VENDRE
MON TERRAIN ?
FOCUS
Estimer le prix de son terrain
Comme dans le cas d’un appartement ou d’une maison, la première chose à faire quand on vend un terrain est de l’estimer. Pour cela, vous pouvez faire appel
à un expert immobilier, un géomètre expert ou un notaire. Dans le cas d’un terrain agricole, les chambres d’agriculture peuvent aussi vous renseigner.
Vendre à un particulier
> Vendre un terrain semble parfois plus difficile qu’un appartement :
on ne sait pas
à quelle porte frapper pour
être conseillé. Si c’est votre cas, sachez que Nexity est aussi expérimenté dans la vente de terrains que dans celle d’habitations, et que nos conseillers pourront aisément vous orienter.
CONCRÉTISER
LA VENTE
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Page 20
Comment préparer la vente ?
Page 22
Passer par une agence ou vendre moi-même ?
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À quoi engage un mandat ?
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Quelles sont les étapes clés ?
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Et si je veux acheter un autre bien ?
CONCRÉTISER LA VENTE
COMMENT
PRÉPARER
LA VENTE ?
Estimer son bien
> Une fois prise la décision de vendre votre bien immobilier, il vous faut définir son prix de vente.
Deux solutions : faire une estimation approximative vousmême, en vous renseignant
(avec prudence) sur les prix de vente pratiqués sur des biens similaires, ou faire appel à un professionnel. En confiant l’estimation à un expert, vous vous épargnerez le stress de devoir évaluer les défauts et les qualités de votre logement vous-même. Vous aurez par ailleurs un avis objectif sur votre bien, quand le vôtre sera forcément influencé, et c’est bien normal, par la valeur sentimentale que vous lui accordez. Enfin, vous gagnerez du temps, car vous obtiendrez une évaluation fiable
PRATIQUE
Votre estimation avec Nexity
Une bonne estimation, c’est un premier pas déterminant vers une vente rapide et au meilleur prix. Pour simplifier et accélérer cette étape, Nexity met
àvotre disposition des experts ayant une parfaite connaissance dumarché qui évaluent votre bien, même si vous n’avez pas de mandat chez nous.
rapidement. En fixant un prix auplus près des réalités du marché, vous augmentez vos chances de vendre.
EN SAVOIR+
_ Les critères d’estimation
L’exercice d’estimation d’un bien est plus compliqué qu’il n’y paraît, car les critères
à prendre en compte sont nombreux. Les plus importants sont la superficie, la surface du terrain, l’implantation, l’agencement et le nombre de pièces, l’état général, les travaux réalisés et le marché immobilier. Mais des
éléments annexes influent également sur le prix, comme l’exposition, la luminosité, la présence d’un garage, d’une cave, d’une piscine, de double vitrage…
_ Calcul du prix de revient
Avant toute estimation de l’habitation que vous vendez, il est utile d’en connaître le prix de revient. Pour le calculer, ajoutez à votre prix d’achat les frais qu’elle vous a occasionnés, comme les travaux effectués ou les droits de mutation, sans prendre en compte les intérêts de votre crédit.
Si la vente se concrétise sur la base de votre prix de revient, vous n’aurez pas perdu d’argent.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Simplifiez-vous la vie avec Solutions Diagnostics
Vous êtes sur le point de vendre ou de mettre en location votre logementet vous ne savez pas quels diagnostics vous devez fournir ?
Solutions Diagnostics (1)
vous conseille sur les expertises techniques à réaliser au moment de votre transaction immobilière (vente ou mise en location). Notre réseau d’agences peut également vous accompagner, depuis la prise en charge de votre besoin jusqu’à la remise des différents rapports d’expertise. Pour la réalisation de vos diagnostics, nous vous orientons vers des diagnostiqueurs référencés selon des critères de qualité, de prix et de disponibilité, mais vous restez libre du choix de votre prestataire.
En outre, nous avons développé pour vous un mémento pratique vous permettant, en un coup d’œil, de voir si vos diagnostics sont à jour et ceux qui sont à refaire.
(1) Voir conditions page 34.
Réaliser le diagnostic loi Carrez
> Le diagnostic loi Carrez est obligatoire pour toute vente d’un bien privatif en copropriété de plus de 8 m 2 ,
à l’exception des parkings ou garages. Cette loi stipule qu’un vendeur doit indiquer dans le compromis et l’acte de vente la surface dite « privative » de son bien. C’est-à-dire la surface réellement exploitable, déduction faite de l’espace occupé par les murs, des embrasures de fenêtre, des cages d’escalier ou encore desendroits où la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m.
Autres diagnostics obligatoires
> Avant une vente,
vous
êtes tenu de faire réaliser par des professionnels agréés un certain nombre de diagnostics afin de transmettre les résultats au futur propriétaire. Suivant lanature et la localisation devotre bien, le nombre de diagnostics obligatoires peut varier. Les plus courants sont leDiagnostic Performance
Énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic termites, les diagnostics gaz et électricité, le diagnostic de risques naturels et technologiques
(ouERNT), l’assainissement etle diagnostic piscine. Ne les oubliez pas : ces documents sont indispensables pour valider la procédure de vente.
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CONCRÉTISER LA VENTE
PASSER PAR
UNE AGENCE
OU VENDRE
MOI-MÊME ?
Agence ou
« direct particulier »
> Maintenant que vous êtes prêt à vendre votre bien, vous vous posez sans doute la question « Dois-je passer par une agence ou vendre mon bien moi-même ? »
Laréponse devient généralement évidente quand on prend conscience de la charge de travail qu’une vente peut représenter. Entre le traitement des appels et des e-mails d’acheteurs, les visites
(parfois groupées) à assurer, lesdocuments administratifs
àréunir ou encore les contrats
àpréparer, une vente est un travail à part entière. En laconfiant à une agence fiable etreconnue, vous vous éviterez
àcoup sûr bien des peines etéconomiserez un temps précieux. Vous éviterez certains risques qui peuvent se présenter lorsqu’on vend seul, sans l’encadrement d’experts.
Les risques de la vente
« direct particulier »
> Quand on est d’un naturel autonome, vendre son bien soi-même peut paraître logique.
Or, cela comporte quelques risques. En ignorant les bonnes façons de valoriser votre bien, vous aurez peut-être du mal à convaincre les acheteurs potentiels du bienfondé de votre prix. Votre vente, dans ce cas-là, s’éternisera.
Unautre risque de la vente de services pensés pour vous faciliter la vente et la rendre avantageuse et rapide, tels que l’accompagnement d’un conseiller-négociateur jusqu’à la signature de l’acte définitif, une visibilité de votre annonce sur les portails
Internet leaders du marché ou sa diffusion auprès des agences de la région avec un espace dédié en vitrine.
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
EN SAVOIR+
_ L’évolution du prix devente
Si votre annonce ne rencontre pas le succès escompté, c’est sans doute que le prix affiché est trop élevé. Sachez donc faire un ou deux ajustements à la baisse pour déclencher l’intérêt des acheteurs.
Là encore, n’hésitez pas àdemander conseil
àun expert.
« indépendante » est de vendre votre bien à un prix inférieur
à celui qu’une agence expérimentée vous aurait obtenu. Enfin, sachez qu’environ
20 % des transactions réalisées entre particuliers se terminent devant les tribunaux, pour des raisons souvent liées à des questions juridiques.
Faire appel
à une agence
> Pour rendre votre vente simple, sûre, rapide et en tirer le meilleur prix,
rien nevaut, donc, l’expertise d’une agence reconnue. En faisant appel à une agence pour vendre votre bien, vous signez un mandat : un contrat qui vous rend partenaires de votre vente. Vous pouvez confier votre bien en mandat simple, et le mettre ainsi en vente dans plusieurs agences, ou en mandat exclusif : l’agence choisie est alors la seule à pouvoir le vendre.
Sachez qu’en passant par une agence, vous maximisez vos chances de vendre bien et vite, et vous placez par ailleurs un médiateur entre vous et l’acheteur.
PRATIQUE
Rédiger votre annonce
La rédaction de votre annonce est cruciale pour déclencher l’envie de visiter votre bien. L’aide d’un professionnel est indispensable pour valoriser les atouts de votre bien.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES CONCRÉTISER LA VENTE
À QUOI
ENGAGE UN
MANDAT ?
Pourquoi signer un mandat
> Lorsque vous décidez de confier la vente de votre bien immobilier à un professionnel,
la signature d’un mandat de vente est nécessaire. Ce contrat, d’une durée de vie de 3 mois renouvelable, détaille les termes de la mission que vous livrez au mandataire.
Il l’autorise et l’engage
à chercher un acquéreur pour votre logement, à diffuser une annonce, à organiser et mener des visites… Sur le mandat doivent figurer l’adresse de votre bien, sa description, son prix de vente, ce que le mandataire est autorisé à faire ou non et les conditions de sa rétribution. Sans la signature de ce contrat, le professionnel ne peut prendre en charge la procédure de vente de votre bien immobilier. Sachez qu’il existe 3 types de mandats parmi lesquels vous êtes tout à fait libre de choisir : non exclusif, semi-exclusif et exclusif.
Mandats non exclusif et semi-exclusif
> Le mandat non exclusif permet de missionner plusieurs professionnels de l’immobilier en même temps.
Il est à première vue attrayant, compte tenu de la visibilité qu’il peut donner
EN SAVOIR+
_ Commission d’agence
Les règles de paiement de la commission d’agence doivent être précisées dans votre mandat. C’est le plus souvent à l’acheteur qu’il revient de s’acquitter du règlement de la commission.
Cependant, rien n’interdit que celle-ci soit à la charge du vendeur, voire partagée entre les deux parties. Si tel est le cas, le mandat ainsi que le compromis de vente doivent obligatoirement le stipuler.
_ Politique de prix
Les honoraires des agences immobilières sont libres et doivent
être affichés de façon claire sur leur vitrine et dans leurs locaux.
Beaucoup d’agences pratiquent des honoraires dégressifs : plus le bien est cher, moins le pourcentage est élevé.
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à votre bien. Mais il peut aussi dévaloriser celui-ci. Il faut en effet savoir qu’une trop large diffusion d’une offre peut laisser entendre aux investisseurs que votre logement a du mal à se vendre.
Notez aussi qu’avec ce type de mandat, c’est à vous d’assurer la coordination entre tous les acteurs… Dans le cas d’un mandat semi-exclusif, vous n’avez le droit de missionner qu’un seul mandataire, mais conservez la possibilité de vendre votre bien par vos propres moyens.
Mandat exclusif
> Le mandat exclusif donne droit à un professionnel, et
à lui seul, de vous présenter d’éventuels acquéreurs.
C’est un réel gage de confiance entre vous et le mandataire, car il fait de vous le partenaire de votre projet de vente.
Ce type de contrat vous donne l’avantage d’une vente clés en main, sans avoir à vous soucier de la gestion des visites, de la rédaction et de la diffusion d’une annonce, desdocuments administratifs
àréunir… Bref, vous gardez tout votre temps pour vous et vos activités personnelles et professionnelles, pendant quevotre bien est vu par un maximum d’investisseurs.
Avecle mandat exclusif, votre bien, disponible à un seul endroit, se distingue des biens qui s’accumulent sur le marché et renforce sa valeur.
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• est accessible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 ;
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• vous donne accès à l’ensemble des Solutions Nexity et leurs avantages : conseils pratiques pour le financement, le déménagement, l’équipement et l’aménagement de l’habitat et des milliers d’euros d’économies* auprès de nos partenaires sélectionnés.
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CONCRÉTISER LA VENTE
QUELLES
SONT LES
ÉTAPES CLÉS ?
EN SAVOIR+
_ Libérer les lieux
Après signature du compromis de vente, vous disposez de 3 mois environ pour libérer votre bien, soit le délai qui vous sépare de l’acte authentique.
Il est important de bien organiser ces 3 mois pour déménager et régler toutes les formalités à temps.
Pensez notamment
à signaler votre changement d’adresse,
à transférer votre courrier, à inscrire vos enfants dans leur nouvelle école… Une bonne méthodologie vous évitera de nombreux pièges liés
à l’improvisation, et vous gagnerez en sérénité.
_ L’acte de vente signé,
sachez que c’est au notaire de prévenir le Syndic. On n’est plus propriétaire le jour de la signature chez le notaire, on n’est plus copropriétaire le jour dela réception par le
Syndic de la notification de la vente. C’est seulement à partir de cette dernière date qu’on n’est plus redevable des charges et des travaux.
Réussir vos visites
> On dit souvent –et généralement à juste titre– qu’un acquéreur prend sa décision d’acheter ou pas un bien dès les premières minutes de sa visite.
Les visites de votre logement sont donc une étape cruciale dans votre projet de vente. Pour mettre toutes les chances de votre côté, gardez à l’esprit ces quelques conseils : présentez votre « chez vous » sous son meilleur jour, c’est-à-dire bien rangé, nettoyé et aéré. Si vous avez un jardin, pensez à tondre la pelouse et à ramasser les feuilles mortes. Essayez de vous remémorer ce qui vous avait plu lors de votre propre découverte de ce bien et mettez en exergue ces
éléments : cette jolie cheminée, ce noble parquet… Enfin, pour permettre au visiteur de se projeter dans votre habitation, dépersonnalisez-la autant quepossible (voir le « home staging » dans notre chapitre
« Quel est le meilleur moment ? » page 9).
L’offre d’achat : droit et devoirs des parties prenantes
> Séduit par votre bien, un acheteur potentiel vous fait part d’une offre d’achat
écrite.
Cette dernière est un réel engagement et doit comporter les éléments essentiels du contrat, à savoir le type de bien et le prix proposé. Si le montant proposé vous convient et que vous acceptez l’offre,
VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES il conviendra de contractualiser cette offre par la signature d’un compromis de vente. Si vous nedonnez pas suite à son offre d’achat ou faites une contreproposition qui ne lui convient pas, plus rien ne vous engage, nil’un, ni l’autre.
Le compromis ou la promesse devente
> Un compromis de vente estun avant-contrat de vente.
Il peut être rédigé avec l’aide de votre notaire (ou votre mandataire) et recense les modalités de la vente telles que le prix, la date butoir et les conditions d’acquisition.
Le signer vous engage, vous et l’acheteur, à conclure la transaction aux conditions déterminées entre vous.
Aumoment de cette signature, le futur propriétaire vous verse généralement un dépôt de garantie de 10 % du prix de vente. Vous devrez lui restituer cette somme si l’une des conditions suspensives
(obtention d’un prêt bancaire…) n’est pas réalisée ou s’il se rétracte dans le délai légal de
7 jours. S’il renonce à l’achat au-delà du délai prévu par la loi, cette somme vous est, dans la plupart des cas, définitivement acquise.
Sachez qu’en tant que vendeur, vous ne disposez d’aucun droit de rétractation une fois le compromis signé.
La signature chez lenotaire
> En moyenne 3 mois après la signature du compromis de vente,
vous signez l’acte authentique avec votre acheteur. C’est généralement devant le notaire du vendeur que se déroule cette étape, mais peuvent aussi être présents le notaire de l’acheteur ainsi que votre conseiller immobilier qui aura rassemblé toutes les pièces constitutives du dossier. Vous recevez ce jour-là en mains propres le règlement total de votre bien et, en échange, cédez les clés à l’acquéreur.
Votre processus de vente est alors terminé.
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Besoin d’aide pour votre déménagement ?
Déménager n’arrive pas tous les jours ! C’est pourquoi Solutions Déménagement
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vous guide et vous facilite les démarches ! Nous vous accompagnons dans l’organisation de votre déménagement avec des conseils pratiques, une sélection d’offres et de partenaires et des outils interactifs pour ne rien oublier : calendrier du déménagement, calculateur de volume des meubles, mémo du changement d’adresse.
Parce que le maintien de votre pouvoir d’achat immobilier est une de nos préoccupations, nous avons sélectionné pour vous plusieurs grandes marques de déménageurs, de loueurs, de fournisseurs d’emballages… et négocié auprès d’elles des remises privilèges, sous forme de remboursement, pour vous faire réaliser des milliers d’euros d’économies.
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(1) Voir conditions page 34.
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VOS QUESTIONS / NOS RÉPONSES
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ET SI JE VEUX
ACHETER
UN AUTRE BIEN ?
Définir votre projet d’achat
> Si vous vendez ou avez vendu un bien immobilier pour en acheter un autre,
denouvelles questions se posent. Comment trouver lebien correspondant exactement à vos critères ?
Comment financer votre investissement ? Investir danslelocatif, comment ça marche ? Avant toute chose, prenez le temps de définir votre projet d’achat en listant vos besoins. Surface et nombre depièces désirés, périmètre géographique dans lequel le bien devra se situer, budget quevous souhaitez consentir…
Comparez ensuite les crédits proposés par les banques pour emprunter auxmeilleures conditions. Et pensez dès l’achat
à la revente ou à la transmission de votre patrimoine en tenant compte des critères du marché et en choisissant, si possible, leszones géographiques à fort potentiel. Votre recherche peut commencer…
Neuf ou ancien, lematch
> C’est une des questions essentielles quand on achète : faut-il choisir le neuf ou l’ancien ?
La réponse peut
être motivée par des critères esthétiques – l’ancien
NEXITY VOUS ACCOMPAGNE
Solutions Assurances (1)
Nouveauté 2012 ! Vous cherchez à vous protéger en cas de revente précipitée de votre bien suite à un événement de la vie ? Nexity a développé pour vous une assurance protection revente avec un acteur majeur du marché ACE EUROPE. Ce produit vous offre, pendant
7 ans, une garantie de compensation de moins-value entre le prix d’achat et le prix de vente, plafonnée à 20 % et pouvant aller
à tout primo-accédant faisant l’acquisition d’un logement neuf.
(1) Voir conditions sur www.nexity.fr, rubrique Les Solutions Nexity.
a souvent un « cachet » que leneuf n’offre pas – ou
économiques, écologiques, pratiques… Le mieux, pour se décider, est de bien connaître les avantages de chaque solution. Pour l’ancien : des prix souvent inférieurs au neuf, une TVA réduite à 5,5 % pour les travaux. Pour le neuf : moins defrais de notaire, des abattements fiscaux (loi
Scellier), des conditions de financement attractives (Prêt
àTaux Zéro+), l’exonération de la taxe foncière au cours des deux premières années dans de nombreuses villes et des performances énergétiques plus élevées.
Financer son achat
> À moins de posséder un capital suffisant pour acheter un bien
avec votre argent propre, vous devrez trouver une solution de financement. Banques dedépôt, établissements spécialisés en crédit immobilier ou en courtage : il existe trois interlocuteurs possibles pour faire une demande de prêt.
Pour faire les bons choix, n’hésitez pas à demander l’avisd’un conseiller Nexity.
Il pourra également vous renseigner sur les différents prêts : certains ont un taux fixe, d’autres un taux révisable, et des formules mixtes s’ajoutent à ces offres.
Acheter un bien pour le mettre en location
> Votre projet d’achat peut
être motivé par l’envie d’investir en le mettant en location.
Si vous achetez dans le neuf en 2012, sachez que le dispositif Scellier vous offre des avantages fiscaux que nos conseillers pourront vous détailler. Pour votre gestion locative, n’hésitez pas à vous reposer sur l’expertise Nexity : nous pouvons vous faire une offre clés en main qui vous permettra de toucher des revenus sans avoir à vous préoccuper de la recherche delocataires, de l’entretien devotre bien, des réparations…
BON PLAN
EN SAVOIR+
_ Devenir locataire
Après une vente, il est possible que vous redeveniez locataire, parchoix ou nécessité en attendant la conclusion d’un nouvel achat.
Sachez que Nexity peut vous accompagner dans tout projet de location grâce à son large choix d’annonces d’appartements et de maisons à louer dans toute la France.
pourrépondre à vos questions
Découvrez tous nos conseils pour la location, l’achat d’un bien immobilier et sa gestion locative dans nos guides pratiques
« Louer », « Acheter » et « Gérer ». Vous les trouverez gratuitement dans toutes les agences Nexity.
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LEXIQUE
ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
L’acte authentique de vente est l’acte constatant le transfert de propriété d’un bien immobilier. Il est publié à la conservation des hypothèques pour être rendu opposable
à tous. On parle également d’acte notarié, de signature notariée ou de contrat de vente définitif.
Il rend un acheteur propriétaire d’un bien immobilier préalablement réservé (via un contrat de réservation).
ACQUÉREUR
L’acquéreur est une personne physique ou morale qui devient propriétaire d’un appartement ou d’une maison.
COMPROMIS OU PROMESSE
DEVENTE
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties et comporte des obligations réciproques concernant le logement, le terrain, l’immeuble, etc. Ce terme couramment employé a pour synonyme
« promesse synallagmatique de vente ».
CONTRAT DE RÉSERVATION
OU AVANT-CONTRAT
Le plus fréquent dans la vente d’immobilier neuf, le contrat de réservation est un contrat par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble (appartement, maison).
L’acheteur, en contrepartie, doit verser un dépôt de garantie environ égal au plus à 5 % de la valeur du bien immobilier.
COPROPRIÉTÉ
La copropriété est un statut juridique d’une résidence immobilière divisée en parties communes et en parties privatives
(appartements, garages). Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun au sein de l’immeuble.
CRÉDIT-RELAIS OU PRÊT-RELAIS
Accordé sur une période maximum de 2 ans, le crédit-relais est destiné à financer l’acquisition d’un bien en attendant la revente d’un premier bien immobilier acquis (le premier logement participant au financement de la nouvelle acquisition).
L’emprunteur ne paie alors que les intérêts.
Le capital est soit remboursé en une fois, lorsque le bien a été vendu, soit consolidé par un crédit à long terme.
FRAIS DE NOTAIRE
Le vocable frais de notaire comprend, outre les honoraires du notaire en tant que tels, les taxes, les frais de débours et droits d’enregistrement. Lors de l’acquisition d’un logement (appartement, maison) ou d’un terrain à bâtir, c’est souvent le notaire du vendeur qui est présent, mais il est conseillé
à l’acheteur de faire également intervenir un notaire.
Faire intervenir deux notaires ne change pas le montant des frais de notaire. Ces frais de notaire représentent environ 3 % du prix d’acquisition dans l’immobilier neuf, entre 6 % et 8 % dans l’immobilier ancien.
La différence s’explique par le fait que les ventes d’immobilier neuf sont assujetties
à TVA et ne donnent pas lieu au versement des droits d’enregistrement.
INVESTISSEMENT
IMMOBILIER LOCATIF
Dans l’immobilier neuf, l’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer sur une période minimale de
9 ans, tout en respectant un certain nombre d’éléments. L’investissement immobilier locatif permet de bénéficier de réductions d’impôts (voir la loi Scellier).
LOI CARREZ
La loi Carrez oblige « toute promesse unilatérale de vente d’un lot ou d’une fraction de lot » à mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». La surface privative à prendre en compte correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l’épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes… Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m et la surface des caves, parkings et autres annexes du logement.
LOI SCELLIER
La loi Scellier permet de bénéficier d’une réduction fiscale étalée sur 9 ans, dès lors que vous achetez un logement neuf pour le louer par la suite à des personnes qui vont y établir leur résidence principale et selon des loyers plafonnés. Selon le type de logement choisi, la réduction varie. Pour 2012, le gouvernement prévoit d’abaisser le taux de réduction d’impôt de 22 % à 13 % pour les logements
BBC (Bâtiment Basse Consommation) dans la limite d’un investissement de
300 000 euros, et de diminuer la réduction d’impôt pour les logements non BBC de
13 % à 6 %. Ce dispositif doit disparaître au 31 décembre2012.
NUE-PROPRIÉTÉ
La nue-propriété désigne le fait de posséder la propriété d’un bien (appartement, maison, terrain…) mais de ne pas en avoir la jouissance. Le nu-propriétaire doit financer les grosses réparations afférentes au logement, mais il ne peut ni l’habiter ni le louer.
PROMESSE D’ACHAT
La promesse d’achat est un avant-contrat par lequel le candidat à l’achat s’engage
à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé.
PROMESSE DE VENTE
La promesse de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien immobilier.
SOCIÉTÉ CIVILE
IMMOBILIÈRE (SCI)
La Société Civile Immobilière est une société réunissant au moins deux personnes souhaitant posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers dont l’activité est civile (non commerciale). Le recours à une SCI peut s’avérer utile en prévision d’une succession ou pour un achat immobilier en couple.
USUFRUIT
L’usufruit est le droit de jouissance d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain…), c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir des revenus locatifs, sans toutefois pouvoir en disposer. Celui qui en dispose est appelé le nu-propriétaire.
VALEUR LOCATIVE
La valeur locative est la valeur représentant le loyer ou le revenu net qu’un propriétaire peut espérer obtenir en louant son bien immobilier
(appartement ou maison) dans des conditions normales et légales d’un bail. Chaque valeur locative dépend de la situation du marché et du secteur géographique donné.
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NOTES
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MENTIONS LÉGALES
Page 8 : Solutions Travaux
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o
ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 11 : Solutions Crédit
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o
ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
Page 21 : Solutions Diagnostics
(1) Service proposé par Multys Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 10, rue Marc-Bloch – 92110Clichy
– RCS Nanterre B 513576546.
Page 27 : Solutions Déménagement
(1) Service proposé par Nexity Solutions – SAS au capital social de 37 000 euros – 1, terrasse Bellini – TSA 48200
– 92919Paris-LaDéfense Cedex – RCS Nanterre 491345302
– N o
ORIAS 08 043 629 – Intermédiaire en Opérations de Banque figurant sur la liste de l’ACP.
RETROUVEZ-NOUS :
> dans nos 210 agences et bureaux de vente partout en France
(pour trouver l’agence la plus proche de chez vous, connectez-vous sur notre site
Internet) ;
> sur le site Internet
www.nexity.fr
;
> par téléphone au
30 23
, 7 jours sur 7, de 9 heures
à 21 heures*.
* Appel gratuit depuis un poste fixe, coût normal d’une communication depuis un mobile
(non surtaxé).
34
Direction de la Communication et de la Marque
Nexity janvier 2012
Conception-réalisation :
Illustrations : Matthieu Forichon (Comillus).
Crédits photo : photothèque Nexity / DR
Crédits architectes : Antony Bechu (couverture).
Dans notre vie, l’immobilier occupe une place centrale. C’est vrai pour chacun, quels que soient ses revenus, son âge, sa situation géographique et ses besoins. On a tous des projets immobiliers. Que ce soit pour louer un logement, acheter sa résidence principale ou un terrain à bâtir, investir dans un appartement, vendre sa maison ou encore gérer son bien pour le valoriser et optimiser ses revenus. Parce qu’un projet immobilier n’est pas un acte banal, il soulève de nombreuses questions.
C’est pourquoi Nexity a conçu pour vous cette collection de « Guides Pratiques » pour faciliter toutes vos vies immobilières, en vous accompagnant à tout au long de votre parcours immobilier.
Ce guide « VENDRE » n’a qu’un objectif : vous donner des repères et vous apporter des solutions pour que votre projet immobilier soit une réussite.
DÉCOUVREZ LA COLLECTION
DES GUIDES PRATIQUES NEXITY
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Le Guide
Du Patrimoine
TouTes Les cLés d’un invesTissemenT réussi
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
sommaire
•
Qui sommes-nous ?
•
vos projets
•
nos solutions, nos garanties
•
BBc un label, des avantages durables
•
dispositif scellier BBc 2012
•
dispositif censi-Bouvard
•
dispositif LmP LmnP résidences gérées
•
Plafonnement
•
Prêt à investir ?
ACCOMPAGNER TOuTES LES ViES iMMOBiLiÈRES,
C’EST L’AMBiTiON DE NEXiTY
Que vous soyez un particulier, une entreprise ou une collectivité, Nexity vous écoute et vous propose la plus large gamme de conseils et d’expertises, de produits, de services ou de solutions pour mieux prendre en compte vos besoins et répondre à toutes vos préoccupations.
Nos métiers – transaction, gestion, conception, promotion, aménagement, conseil et tous les services associés – sont désormais organisés pour vous servir et vous accompagner. Premier acteur de référence de notre secteur, engagé envers tous nos clients mais aussi vis-à-vis de notre environnement et de toute la société, nous voulons pour tous une belle vie immobilière.
2 603
millions d’euros de chiffre d’affaires
202
millions d’euros de résultat opérationnel
3 315
millions d’euros de carnet de commandes soit 19 mois d’activité
842 000
m
2
de maîtrise foncière et droits à construire – grandes opérations
14 258
réservations nettes de logements neufs et de terrains à bâtir
870 000
lots résidentiels gérés
5,7
millions de m
2
d’immobilier d’entreprise gérés
1 344
agences immobilières en réseaux
6 494
collaborateurs
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
nexity, la plus large gamme de solutions de logement proposées aux particuliers :
• appartements ;
• maisons individuelles, maisons de ville ;
• terrains à bâtir ;
• quartiers résidentiels ;
• transactions immobilières ;
• locations ;
• investissements locatifs ;
• gestion locative et syndicat de copropriété ;
• produits d’investissement immobilier ;
• résidences services pour seniors ;
• résidences gérées : résidences étudiants, résidences de tourisme urbaines,
résidences de tourisme loisirs ;
• services aux particuliers : assurance, aide à domicile, déménagement ;
• solutions de financement.
Nexity est votre interlocuteur unique pour vos projets d’investissements.
Vous gardez ainsi la maîtrise de votre investissement, tout en l’optimisant avec la garantie d’un suivi régulier et d’un accompagnement personnalisé.
Nos experts vous proposent des investissements performants et maîtrisés avec les meilleurs conseils ainsi que les produits immobiliers aux plus forts potentiels.
Nexity vous propose également des services à la carte :
• Des études patrimoniales personnalisées
• Des conseils immobiliers, financiers et fiscaux
• Des solutions de financement
• Des biens gérés intégralement
En ce qui concerne vos biens, ils sont entièrement gérés par
des prestataires de qualité,
sélectionnés pour leurs compétences et leur savoir-faire.
Nexity Solutions recherche pour vous les meilleures conditions de financement.
Ainsi, quelles que soient vos objectifs, vous trouverez tout le savoir-faire et l’expertise de
Nexity pour vous accompagner tout au long de votre projet.
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
même si vous pensiez que l’investissement n’était pas pour vous, nexity vous apporte toutes les solutions pour mener votre projet à terme dans des conditions optimales.
Pour bénéficier des meilleurs conseils, il vous est nécessaire de bien définir
votre profil d’investisseur.
Ainsi, à travers votre investissement, vous souhaitez :
• Préparer votre retraite
• Protéger votre famille
• Vous constituer un patrimoine
• réduire vos impôts
• Compléter vos revenus
une fois votre souhait identifié, nous vous invitons à vous référer aux pages de ce guide qui sont en relation avec votre projet. et si des questions subsistent,
n’hésitez pas à contacter un conseiller nexity au 0800 491 491 (appel gratuit depuis un poste fixe).
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
marine & Pierre
ils cherchent à réduire leurs impôts...
couple marié d’une quarantaine d’années, ils sont tous deux propriétaires d’un appartement depuis 6 ans. ils ont choisi d’investir dans un logement neuf avec nexity
en profitant du dispositif scellier intermédiaire
BBC sur 15 ans.
et depuis, ils bénéficient d’une
réduction d’impôts
à hauteur de
21% du prix d’acquisition du bien !
mathéo
il souhaite optimiser sa fiscalité !
célibataire d’une trentaine d’années, il est patron de son entreprise. Par conséquent, il cherchait une solution afin
d’optimiser sa fiscalité.
il a donc fait le choix d’investir dans une
résidence gérée en LmP (Loueur en meublé professionnel).
Les revenus qu’il en tire font partie de la catégorie Bic (bénéfices industriels et commerciaux) et il récupère le montant de la TvA de son investissement !
Hélène
elle souhaite être conseillée !
cadre de 41 ans et mère célibataire de 3 enfants, elle voulait investir tout en adoptant un financement idéal. en contactant un conseiller nexity, on lui a proposé
nexity solutions.
Tout en restant libre de ses choix, Hélène a bénéficié des
meilleurs
conseils en matière de financement afin que son projet voit le jour dans des conditions optimales !
richard et sylvie
ils veulent préparer leur retraite...
Agés de 52 ans, ils cherchaient un moyen d’augmenter leur patrimoine pour en faire bénéficier leurs générations futures. il y a 2 ans, ils ont investi dans un logement neuf
sous le dispositif Censi-Bouvard.
depuis, ils s’assurent une
retraite sereine
et un
patrimoine familial
sûr.
BBC
un label,
des avantages durables.
Economie
d’energie
B BC
Bâtiment Basse
Consommation
Garantie
Confort
C’est le label que doivent porter tous les logements en 2012. Nexity le propose sur tous ses nouveaux programmes.
Un Bâtiment Basse Consommation est un bâtiment conçu pour pouvoir offrir un niveau faible de consommation d’énergie conventionnelle pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude, l’éclairage. Ceci passe évidemment par de nouvelles conceptions architecturales plus soucieuses des matériaux employés et de l’isolation du bâtiment .
Qualité
Garantie
Pourquoi acheter maintenant un logement BBC-EFFINERGIE
®
?
• Renforcement de la perfomance énergétique réduction des besoins en énergie et donc de la facture
• Anticipation de la réglementation thermique RT 2012 valorisation de son patrimoine dans le temps
• Certification BBC-Effinergie
®
obtention de meilleurs avantages fiscaux
= un logement économe et écologique
A savoir
Comme pour l’électroménager, il existe différentes classes (A, B, C, D, E, F, G) pour définir le niveau de performance ; la classe A étant la plus économe et la classe G
étant la plus énergivore. Le label BBC Nexity garantit des logements de classe A, soit, avec une consommation plus ou moins équivalente à 50kWh/m2/an*.
* La performance énergétique d’un logement s’exprime en kWh/m
2
/an. Elle concerne la quantité d’énergie primaire (source d’énergie disponible dans la nature avant toute transformation) consommée : le chauffage, l’eau chaude, l’éclairage, la ventilation et le refroidissement.
L e G u i d e d u P A t r i m o i n e
LA ConCePtion BBC, AssoCiée
à des Gestes éCo-resPonsABLes,
voUs pErmEt D’éCoNomisEr sUr toUs LEs pLANs.
De l’éco-conception à l’éco-usage
éCo-ConCePtion
Bien concevoir le bâtiment
Chauffage et rafraîchissement
Eau chaude sanitaire
Eclairage ventilation et auxiliaire
L’éco-conception consiste à mieux penser les bâtiments pour limiter leur consommation en énergie. NEXitY apporte aux logements toute l’ingénierie indispensable à la performance énergétique : optimisation de l’orientation du bâtiment, renforcement de l’isolation et limitation des ponts thermiques, vitrages, mode de chauffage… il est également possible d’avoir recours aux énergies renouvelables comme les panneaux solaires pour la production d’eau chaude sanitaire, les panneaux photovoltaïques pour la production d’électricité etc…
NEXitY met tout en œuvre pour limiter la consommation en énergie et préserver le pouvoir d’achat.
éCo-usAGe
Bien utiliser son équipement
Gros électroménager
Gestion du chauffage
Gestion des veilles des appareils mode de cuisson même si les meilleures technologies apportent à votre logement une sobriété énergétique, l’autre moitié de votre facture dépend directement de l’usage que vous en faites. Des gestes simples comme éteindre les lumières en sortant d’une pièce, couvrir les casseroles, ne pas chauffer au-delà de 19°C la journée ou baisser la température pendant votre absence, bien choisir son gros
électroménager (classes A+ et A++), couper les appareils en veille… sont autant de gestes utiles pour vos économies d’énergie.
Dispositif
Scellier BBC 2012
En bref
Investir dans un logement neuf avec le dispositif Scellier BBC 2012 vous permet une réduction d’impôts de 13% à 21% du prix d’acquisition d’un bien immobilier.
• Un avantage fiscal sous forme de réductions d’impôts accordé pour les achats
immobiliers neufs réalisés en 2012. Un seul investissement par an est retenu,
dans la limite d’un prix de revient plafond TTC par m
2
habitable augumenté de la moitié des annexes, variable selon la zone géographique et jusqu’à 300 000 €.
• Une réduction d’impôts identique quelle que soit votre tranche d’imposition.
*Dans l’attente du décret d’application.
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
Principe
Ce dispositif de défiscalisation consiste à acquérir un bien immobilier neuf pour le louer pendant 9 ans minimum.
En contrepartie, l’État accorde un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôts.
Depuis l’apparition de la loi Scellier, l’investissement locatif est devenu très attrayant quel que soit le niveau d’imposition de l’investisseur. La loi Scellier a innové en instaurant un principe simplifié de réduction d’impôts, mettant un terme au principe d’amortissement
(dispositifs Robien et Borloo disparus en 2010).
Conditions
L’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pendant 9 ans minimum en respectant un loyer plafond, selon la zone géographique où se situe le logement (zone Abis, A, B1, B2). Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôts qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement au titre d’une même année d’imposition.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Dispositif
Scellier BBC 2012
avantages
2 options s’offrent à vous
(à prendre lors de la conclusion du bail)
1 - Si respect du plafond de loyer pendant 9 ans :
• réduction de 13% du montant de l’investissement répartie sur 9 ans
à raison de 1/9
ème
par an à compter de l’année de l’achèvement du logement
et de sa mise en location.
2 - Si respect des conditions de location en secteur intermédiaire pendant 15 ans :
(loyer plafond + plafond de ressources du locataire).
• Abattement de 30% sur les loyers encaissés
• Réduction de 13% de l’investissement répartie sur 9 ans
+ Réduction de 8% de l’investissement répartie sur 2 périodes successives de 3 ans à
raison de 1/6
ème
par an
soit au maximum sur 15 ans une réduction de 21% du
montant de l’investissement.
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
Exemple de calcul de la réduction d’impôts SCELLiEr BBC 2012
Acquisition d’un logement neuf en 2012 d’un montant de 207 000 €, achevé avant le 31/12/2012.
réduction 13% (si respect des plafonds de loyer)
- Le montant de la réduction d’impôts s’élèvera dès l’imposition des revenus 2012
(quel que soit le mois de l’achèvement) à 2 990 € ainsi que pour les huit années qui suivent.
Soit une réduction totale : 26 910 €
réduction 21% (si respect des plafonds de loyer et ressources du locataire)
- 2 990 € par an pendant 9 ans
- Puis 3 années à 2 760 €
- Puis 3 années à 2 760 €
Soit une réduction totale : 43 470 €
Cette réduction vient s’imputer chaque année sur l’impôt normalement payé par l’investisseur, mais toujours après application du régime d’imposition des revenus fonciers, ceci pouvant générer des économies d’impôts supplémentaires par les déficits constatés :
Loyers
-
- Frais de gestion
- intérêts et frais d’emprunt
- taxe foncière
- abattement 30%
=
résultat foncier
Lorsque pour une année, la réduction d’impôts excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut
être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes et prioritairement à condition que le logement demeure loué.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Dispositif
Scellier BBC 2012
Précisions
• Les plafonds de loyer sont fixés chaque année selon les zones Abis, A, B1, B2. Les opérations en zone C n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôts, sauf dérogation par arrêté ministériel sur demande de la commune. Le loyer mensuel par m², hors charges, ne doit pas excéder, au moment de la conclusion du contrat de bail, un plafond fixé par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ce plafond est relevé chaque année par décret gouvernemental. Les baux en cours suivent le régime des revenus fonciers des baux d’habitation et le loyer est révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
• Les surfaces à prendre en compte
pour l’appréciation du plafond de loyer s’entendent de la surface habitable (au sens de l’article R111.2 du Code de la Construction et de l’Habitation), augmentée, dans la limite de 8 m² par logement, de la moitié, de la surface des annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m et réservée à l’usage exclusif de l’occupant :
- Ce sont les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, les réserves, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas.
- Les terrasses en étage ou reposant sur un ouvrage sont considérées comme annexes dans la limite de 9 m².
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est jamais prise en compte
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
pour la détermination du loyer plafond.
Dans une maison individuelle, seule la partie des annexes qui n’est pas affectée au stationnement est prise en compte pour l’appréciation du loyer plafond. La surface de stationnement a été forfaitisée à 12 m² quel que soit : le nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, la configuration ou la destination initiale des locaux.
• Possibilité de louer simultanément et séparément le logement et le parking
ou garage sous certaines conditions :
- Le parking ou le garage constitue un lot de copropriété
séparé du logement.
- Le locataire est libre de signer le bail du logement tout en
refusant la location du parking ou du garage.
- Le loyer du parking ou du garage doit correspondre aux loyers
pratiqués dans le voisinage.
- La fraction du prix d’acquisition correspondant au parking ou
au garage est exclue de l’assiette de calcul de la réduction
d’impôt, ainsi que les frais de notaire correspondant.
• il est possible de louer aux ascendants ou descendants (à condition qu’ils ne soient
pas rattachés au foyer fiscal de l’investisseur) :
- En Scellier 13%
- En Scellier 21% après 3 ans minimum de location et en suspendant l’avantage fiscal
(réduction d’impôts + abattement 30%) pour 9 ans au maximum.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Dispositif
Scellier BBC 2012
• Plafonds de ressources du locataire dans le cadre de l’option de location
en secteur intermédiaire (Scellier 21%).
- Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence (après déduction des frais professionnels, pensions et abattements de 10% pour les salariés) du foyer figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2, précédant celle de la signature du contrat de location ou l’année N-1 si la situation est plus favorable.
- Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail, en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Si le locataire appartient au foyer fiscal de ses parents, seules ses ressources propres sont prises en compte.
- Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, au 1
er
janvier, en fonction de l’évolution du SMIC.
- Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Il en est ainsi en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.
• Lorsque deux contribuables ayant acquis chacun un logement
au titre d’une même année d’imposition et qu’ils
sont postérieurement à cette acquisition soumis à
l’imposition commune du fait d’un mariage ou d’un PACS, le nouveau foyer fiscal bénéficie
de la réduction d’impôts pour les deux logements.
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
• L’opération peut être réalisée par une indivision ou une SCi.
Dans ce cas, chaque indivisaire ou associé bénéficie de la réduction d’impôts, dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision ou la SCI.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois
qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Dispositif
Scellier BBC 2012
• L’assiette de calcul de la réduction d’impôts est constituée par le prix de revient de l’investissement,
soit le montant de l’acquisition augmenté des frais de notaire.
• La réduction d’impôts n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré,
ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.
bon à savoir !
Il existe aussi le dispositif Scellier pour les logements non BBC.
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
Loi Scellier : ce qui change en 2012
Le décret du 5 mars 2012 fixe les plafonds de prix de revient par m² habitable pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt du dispositif Scellier.
Ce décret s’applique à tous les investissements dont la date de signature de l’acte est réalisée
à compter du 1
er
janvier 2012.
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’immeuble
(prix d’acquisition + frais de notaire) dans la limite d’un prix de revient plafond TTC appliqué au m² de surface habitable, augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m²
(prise en compte des surfaces à l’identique pour le calcul du loyer plafond).
Prix DE rEviEnt ttC/m² haBitaBLE/zonE
Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
5 000 € 4 000 € 2 100 € 2 000 €
Exemple : pour un 3 pièces en zone B1 de 52 m² avec balcon 3,60 m², vendu 235 000 €
+ frais de notaire 5 600 €
Avant décret :
La réduction d’impôt aurait été de :
(235 000 € + 5 600 €) x 13 % =
31 278 €
Avec application du décret :
la réduction d’impôt devient :
[52 m² + (3,60 m²/2)] x 4 000 € = 215 200 x 13 % =
27 976 €
* Bâtiment Basse Consommation, pour programme immobilier en cours de labellisation.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Dispositif
Scellier BBC 2012 - libre
Exemple d’investissement
Résidence
City zen - Argenteuil (95)
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
Prix de l’appartement : 185 000 € ttC*
Frais de notaire
Scellier libre
4 300 €
BiLan FinanCiEr aU tErmE DE La 9
E
annéE*
Moyenne des loyers encaissés
(loyer de départ 650 €, revalorisé 1,5 % l’an)
Moyenne des économies d’impôt
(pour une TMi de 30%)
Moyenne des charges diverses locatives
(Frais de gestion, assurances, taxe foncière)
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance Décès invalidité comprise)
+
690 €
+
247 €
-
117 €
-
1 144 €
**
Soit une épargne moyenne mensuelle investie dans l’opération
=
324 €***
Vous disposez d’un patrimoine d’une valeur de :
Le solde de votre emprunt s’élève à :
Gain net total en cas de revente :
TRI des capitaux investis dans l’opération :
202 332 €
136 965 €
30 955 €
12,32%
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
(*) Prix au 30/03/2012, dans la limite de stocks disponibles. Sur la base d’une simulation réalisée dans le cadre du dispositif Scellier qui résulte de l’article 199 septvicies du code Général des impôts réservés aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, à partir de 2012, un logement neuf , devant faire l’objet d’une labellisation bbc 2005, destiné à être donné en location à titre de résidence principale, moyennant des montants de loyers réglementairement plafonnés, pour une durée de 9 ans. Pour un investisseur dont l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à
3 500 € avec un loyer estimé à 650 € revalorisé 1,5 % l’an ; des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 10,90 % du montant des loyers avec la garantie NeXiTY d’un revenu locatif dans les 30 jours suivant la livraison ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; des frais de notaire estimés à 4 300 € ; (**) un financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe de 189 300 € sur 23 ans, remboursable en 276 mensualités de 1 144,21 € assurances incluses. TeG 4,90 % (Assurance décès invalidité comprise (a)). coût total, intérêts et assurances comprises 126 502 €. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires.(a) la cotisation d’assurance est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 20/03/2012 pour diverses situations comparables. cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
Dispositif
Scellier BBC 2012 - Intermédiaire
Exemple d’investissement
Résidence
City zen - Argenteuil (95)
Dispositif
Scellier BBC 2012 - Intermédiaire
L E G U i D E D U P a t r i m o i n E
Prix de l’appartement : 185 000 € ttC*
Frais de notaire
BiLan FinanCiEr aU tErmE DE
Moyenne des loyers encaissés
(loyer de départ 556 €, revalorisé 1,5 % l’an)
Moyenne des économies d’impôt
(pour une TMi de 30%)
Moyenne des charges diverses locatives
(Frais de gestion, assurances, taxe foncière)
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance Décès invalidité comprise)
Soit une épargne moyenne mensuelle investie dans l’opération
Scellier iNTerMéDiAire
4 300 €
La 15
E
annéE*
+
618 €
+
284 €
-
112 €
-
1144 €
**
=
354 €*
Vous disposez d’un patrimoine d’une valeur de :
Le solde de votre emprunt s’élève à :
Gain net total en cas de revente :
TRI des capitaux investis dans l’opération :
214 779 €
88 460 €
63 966 €
8,18%
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
(*) Prix au 30/03/2012, dans la limite de stocks disponibles. Sur la base d’une simulation réalisée dans le cadre du dispositif Scellier qui résulte de l’article 199 septvicies du code Général des impôts réservés aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent, à partir de 2012, un logement neuf, devant faire l’objet d’une labellisation bbc 2005, destiné à être donné en location à titre de résidence principale, moyennant des montants de loyers réglementairement plafonnés, pour une durée de 15 ans. Pour un investisseur dont l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à
4 000 € avec un loyer estimé à 556 € revalorisé 1,5 % l’an ; des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 10,90 % du montant des loyers avec la garantie NeXiTY d’un revenu locatif dans les 30 jours suivant la livraison; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; des frais de notaire estimés à 4 300 € ; (**) un financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe de 189 300 € sur 23 ans, remboursable en 276 mensualités de 1 144,21 € assurances incluses. TeG 4,90 % (Assurance décès invalidité comprise (a)). coût total, intérêts et assurances comprises 126 502 €. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires.(a) la cotisation d’assurance est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 20/03/2012 pour diverses situations comparables. cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
Dispositif
Censi-
Bouvard
En bref
Apparue en 2009,
la loi Bouvard (aussi appelée Censi-Bouvard ou Scellier Meublé) est issue de l’amendement Censi-Bouvard.
L’investissement en loi Bouvard porte sur
les résidences neuves meublées de type : résidences étudiants, résidences de tourisme ou résidences services seniors.
Principe
Le régime fiscal Bouvard est une déclinaison du statut de Loueur en Meublé Non
Professionnel (LMNP). Il permet à l’investisseur de
bénéficier des avantages du LMNP, ainsi
que d’une réduction d’impôts à l’identique du dispositif Scellier.
En effet, en plus de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement, le dispositif Bouvard permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier directement du montant de ses impôts :
En 2012 : 11% du prix de revient du logement
L E G u i D E D u P A T r i M o i N E
Avantages
• récupération de la TVA
(19,60%) du montant de l’investissement.
• réduction d’impôts de 11%
du montant des investissements HT réalisés en 2012, dans la limite de 300 000 €.
• réduction d’impôts répartie sur 9 ans,
1/9
ème
par an à compter de l’année d’achèvement.
• report de la réduction non utilisée sur 6 ans.
• régime d’imposition BiC :
- Amortissement immobilier définitivement non imputable tant que l’investissement demeure la propriété de l’investisseur.
- Amortissement du mobilier sur 10 ans.
Dispositif
Censi-
Bouvard
Exemple d’investissement
Résidence Services Seniors
Le Carrousel - Cabourg (14)
L E G u i D E D u P A T r i M o i N E
Prix de l’appartement : 119 300 € TTC*
Mobilier
Frais de notaire
Récupération de TVA (19,6%)
BiLAN fiNANCiEr Au TErME DE LA 9
E
ANNéE
Trésorerie moyenne mensuelle
Moyenne des loyers encaissés
(loyer de départ 362 €, revalorisé 1,5%/an)
+
LMNP BOUVARD
SCELLIER MEUBLE
5 382 €
3 020 €
- 20 432 €
384 €
+ 105 €
Moyenne des économies d’impôt
Moyenne des charges diverses locatives
(frais de gestion, assurances, taxe foncière)
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance décès Invalidité comprise)
Soit une épargne moyenne mensuelle investie dans l’opération
-
-
=
25 €
694 €
(1)
230 €
Synthèse patrimoniale
Avec une épargne mensuelle moyenne de
Vous réalisez des économies d’impôts de :
Vous générez un complément de revenu annuel de (revenu indexé,
100% réversible, librement transmissible)
Vous protégez votre famille dès le premier jour par l’assurance décès invalidité de l’emprunt à hauteur de : par une rente mensuelle brute, 100% réversible (loyer) de :
230 €
11 305 €
4 893 €
107 270 €
362 €
Vous disposez d’un patrimoine d’une valeur de :
Le solde de votre emprunt s’élève à :
Gain net total en cas de revente :
Soit un taux de rendement annuel des capitaux investis dans l’opération de :
119 300 €
70 065 €
24 390 €
13%
Simulation réalisée conformément à la Loi de Finances 2012, dans le cadre du dispositif Bouvard en loueur meublé non professionnel, impliquant un engagement de location de 9 ans pour un investisseur dont l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 1 500 €. * Prix au 30/03/2012, dans la limite de stocks disponibles. (1) Mensualité correspondant à un prêt amortissable
à taux fixe de 107 270 € sur 20 ans, remboursable en 240 mensualités de 693,94€ assurances incluses. TEG 4,76 % (Assurance décès invalidité comprise (a)). Coût total, intérêts et assurances comprises 59 276 €.Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. (a) La cotisation d’assurance est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100
%.Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 16/01/12 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
Dispositif
Censi-
Bouvard
Conditions
Ce dispositif est réservé aux investissements sous certaines conditions :
résidences de tourisme classées
Résidences ayant obtenu un arrêté de classement du préfet : 1*, 2*, 3* ou 4*.
Possibilité d’occupation personnelle au maximum 8 semaines par an.
résidences avec services pour étudiants
Les résidences doivent être occupées par au moins 70% d’étudiants, sur une période de référence de 3 mois, du 1
er
Octobre au 31 Décembre de chaque année de la période d’engagement de la location.
résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées agréées
Résidences dont le gestionnaire des services a reçu l’agrément “qualité” (article L 7232-3 du code du travail).
résidences d’accueil et de soins agréées
La réduction d’impôts est calculée sur le prix de revient des logements (total immobilier incluant les frais d’établissement + frais de notaire) et peut porter sur plusieurs investissements mais retenus annuellement dans la limite de 300 000 € (du prix HT dans la mesure où il y a récupération de la TVA).
Comme pour le Scellier “revenu foncier”, c’est la date de l’acte notarié qui ouvre l’éligibilité au dispositif.
L E G u i D E D u P A T r i M o i N E
Précisions
-
Les investissements
ne sont pas soumis à des conditions de zonage, de plafond de loyer
ou de ressources pour le locataire, ni aux normes BBC.
- Le bail commercial est d’un
minimum de 9 ans.
- La location doit être effective dans le mois qui suit l’achèvement.
- L’investissement est fait exclusivement en nom propre ou en indivision et non en société.
- Les opérations en démembrement de propriété sont exclues.
- Dans une année d’imposition donnée, le contribuable peut cumuler
le bénéfice de la
réduction d’impôts Scellier “meublé” avec la réduction Scellier “revenu foncier”.
Dispositif
Censi-
Bouvard
BoN à SAVoir !
- Une défiscalisation possible à partir d’un investissement d’un montant de 60 000 € HT.
- Une inscription au RCS (Registre du Commerce et des
Sociétés) non obligatoire.
- Une date de signature chez le notaire détermine
l’avantage
fiscal. Ainsi, peu importe la date de livraison du programme immobilier neuf.
- Une défiscalisation possible dès 2012, sur les revenus de l’année en cours.
-
un cumul des investissements Censi-Bouvard est possible, et ce, la même année (dans la limite d’un prix plafond de
300 000 €).
L E G u i D E D u P A T r i M o i N E
Dispositif
LMP
LMNP
- Résidences Gérées
En bref
LMP : Le Loueur en Meublé Professionnel
LMNP : Le Loueur en Meublé Non Professionnel
Ce dispositif permet aux investisseurs à la recherche d’une
optimisation fiscale, patrimoniale et financière,
d’acquérir un logement
dans une résidence gérée.
L E G u i D E D u P a t r i M o i N E
Principe
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concernent l’investissement locatif dans une résidence avec services portant sur des appartements neufs meublés.
La location meublée en résidence avec services est un des investissements les plus rentables du marché, car il est subordonné à la conclusion d’un bail commercial d’un minimum de 9 ans avec l’exploitant de la résidence, permettant de sécuriser vos revenus locatifs. En contrepartie, ces deux régimes de défiscalisation vous permettent notamment de récupérer le montant de la TVA à 19,6% (sous conditions).
résidences avec services :
• résidences de tourisme classées
• résidences hôtelières et d’affaires
• résidences pour étudiants
• résidences services seniors
Les logements sont loués meublés, ils disposent d’une possibilité de cuisiner et de services complémentaires à la carte.
Dispositif
LMP
LMNP
- Résidences Gérées
avantages
• Le LMP ou LMNP récupère la tVa (19,6%) du montant de l’investissement
• Les revenus entrent dans la catégorie des BiC (Bénéfices Industriels et
Commerciaux) : déduction de toutes les charges et possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier.
• une réduction d’impôts, pour certaines résidences en LMNP (dispositif
Censi-Bouvard), de 11% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000€, répartie sur 9 ans.
L E G u i D E D u P a t r i M o i N E
Précisions
• Le LMP ou LMNP passe un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant au minimum 3 des services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge et réception de la clientèle.
• Les loyers sont soumis à la tVa (7%).
• Les frais de gestion de la résidence ainsi que les dépenses d’entretien et de réparations sont pris en charge par le gestionnaire.
• Sont considérés comme Loueurs en Meublé Professionnel, les loueurs qui
répondent aux 3 conditions cumulatives suivantes :
- Un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit en qualité de loueur meublé au registre du commerce et des sociétés.
- Les recettes annuelles du foyer fiscal retirées de cette activité excédent 23 000 € TTC.
- Ces recettes doivent également excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitements, BIC, BNC, BA, gérants et associés).
Dispositif
LMP
LMNP
- Résidences Gérées
Catégories
résidences tourisme classées
Implantées dans des régions où la demande est forte (mer, montagne, villes touristiques…), les résidences de tourisme sont le moyen de réaliser
un investissement performant,
même en basse saison.
Elles proposent également des services à la carte (accueil, laverie automatique…) et des équipements fonctionnels et qualitatifs : cuisine équipée, TV, four, réfrigérateur, lave-vaisselle, micro-ondes…
résidences hôtelières et d’affaires
Répondant à des demandes particulières de la part des
professionnels,
ces résidences constituent une
opportunité d’investissement valorisant.
Toutes les réalisations sont implantées où la demande est forte : à proximité des transports, des pôles d’activités, des commerces…
Chaque logement est décoré, meublé et équipé pour un confort maximal. Des services annexes sont également proposés : salle de séminaire, accueil, piscine, laverie, salle de petitdéjeuner, etc…
L E G u i D E D u P a t r i M o i N E
résidences pour étudiants
La durée des études augmentant, la demande en matière de logements étudiants évolue en conséquence. Ces résidences gérées permettent alors aux investisseurs de réaliser
un investissement sûr et à fort potentiel.
Souvent situées à proximité des campus universitaires, ces résidences étudiants conviviales offrent de nombreux services. De plus, elles s’adaptent aux périodes de location souvent variables et aux besoins spécifiques des étudiants : appartements pratiques meublés et équipés, salle de petit-déjeuner, laverie, etc …
résidences services seniors
30% des Français sont âgés de plus de 50 ans d’après l’INSEE. Nexity répond au vieillissement de la population et aux nouvelles questions de l’habitat en développant
une offre innovante et exclusive :
les Résidences services seniors.
Situées à proximité des commerces et commodités, elles offrent toutes un cadre de vie agréable et sécurisé aux personnes âgées autonomes.
Dispositif
LMNP
- Résidences Gérées
(Censi-Bouvard)
Exemple d’investissement
Résidences étudiants
Golden Cube - Boulogne-Billancourt (92)
Dispositif
LMNP
- Résidences Gérées
(Censi-Bouvard)
L E G u i D E D u P a t r i M o i N E
Prix de l’appartement : 149 397 € ttC*
Prix mobilier TTC
Frais de notaire
Récupération de TVA (19,6%)
BiLaN fiNaNCiEr Sur 9 aNS
Trésorerie moyenne mensuelle
Moyenne des loyers encaissés
(Loyer de départ 426 € HT, revalorisé 1,5 % l’an)
+
+
Moyenne des économies d’impôt
Moyenne des charges diverses locatives
(frais de gestion, assurances, taxe foncière)
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance Décès Invalidité comprise)
-
-
Soit une épargne moyenne mensuelle investie dans l’opération
Synthèse patrimoniale
Avec une épargne mensuelle moyenne de
Vous réalisez des économies d’impôts de :
=
Vous générez un complément de revenu annuel de revenu indexé, 100% réversible, librement transmissible
Vous protégez votre famille dès le premier jour par l’assurance décès invalidité de l’emprunt à hauteur de : par une rente mensuelle brute, 100% réversible (loyer) de :
Vous disposez d’un patrimoine d’une valeur de :
Le solde de votre emprunt s’élève à :
Gain net total en cas de revente :
Soit un taux de rendement annuel des capitaux investis dans l’opération de :
LMNP BOUVARD
SCELLIER MEUBLE
3 468 €
3 420 €
- 25 051 €
453 €
131 €
30 €
759 €
(1)
205 €
205 €
14 117 €
5 759 €
131 234 €
426 €
149 397 €
99 551 €
27 695 €
14%
Simulation réalisée conformément à la Loi de Finances 2012, dans le cadre du dispositif Bouvard en loueur meublé non professionnel, impliquant un engagement de location de 9 ans pour un investisseur dont l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 2 000 €. * Prix au 30/03/2012, dans la limite de stocks disponibles. (1) Mensualité correspondant à un prêt amortissable à taux fixe de 131 234 € sur 25 ans, remboursable en 300 mensualités de 758,53 € assurances incluses. TEG 4,89 % (Assurance décès invalidité comprise (a)). Coût total, intérêts et assurances comprises 96 325 €.Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. (a) La cotisation d’assurance est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %.Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 25/02/12 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.
Plafonnement
des avantages fiscaux
À compter du 01/01/2011, les avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées pour un même foyer fiscal, font l’objet d’un plafonnement global pour le calcul de l’imposition annuelle des revenus.
2012 Plafonnement Global = 18 000 € + 4 % du revenu imposable
2011 Plafonnement Global = 18 000 € + 6 % du revenu imposable
2010 Plafonnement Global = 20 000 € + 8 % du revenu imposable
2009 Plafonnement Global = 25 000 € + 10 % du revenu imposable
Réductions ou crédits d’impôts procurés par :
- Les déductions de l’amortissement Robien et Borloo
- Le nouveau dispositif Scellier
- Le dispositif Censi-Bouvard
- Un investissement en Loi Demessine
- Un investissement DOM COM
- Un investissement Malraux
- Un investissement en LMNP
- Les souscriptions au capital de PME
- Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de la résidence principale
- Les équipements en faveur du développement durable
- L’emploi d’un salarié à domicile
- Les frais de garde des jeunes enfants
Plafonnement
des avantages fiscaux
L e G u i d e d u P a t R i m o i n e
Plafonnement
Loyers plafonds investisseur
à titRe d’exemPLe :
Loyer plafond mensuel par m
2
pour les baux conclus à compter du 01/01/2011
Scellier classique
13%
Scellier intermédiaire
21%
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
22,08 € 16,38 € 13,22 € 10,78 €
17,66 € 13,10 € 10,58 € 8,62 €
La zone A bis comprend : Paris et 78 Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet,
Viroflay. 92 Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy,
Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre,
Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d’Avray. 93 Seine-Saint-Denis : Aubervilliers,
Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois,
Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif,
Vincennes.
La zone A comprend : le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français.
La zone B1 comprend : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry,
Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements outre-mer et la Corse.
La zone B2 comprend : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l’Ile de France.
La zone C comprend : le reste du territoire.
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L E G U I d E d U P A T R I m o I N E
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ProjeT
étaPe 1 : Phase DéCouVerte
etude de votre projet
étaPe 2 : Phase inVestissement
conseils sur le financement du projet simulations
Accompagnement jusqu’à la livraison au notaire
étaPe 3 : Phase D’aCComPaGnement
• 1
ère
mise en location
• sAv 24/24
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
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Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
L e G u i D e D u P a t r i m o i n e
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